央廣網(wǎng)北京9月16日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《交易實況》報道，昨天，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》，其中指出，房地產(chǎn)行業(yè)保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例維持20%不變，其他房地產(chǎn)項目最低資本金比例由30%調(diào)整為25%。

　　事實上，今年以來，伴隨著房地產(chǎn)板塊利好政策頻頻出臺，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是一二線城市房地產(chǎn)銷售有所回暖，房地產(chǎn)行業(yè)的投資機會如何？國開證券首席策略分析師李世彤作出了分析評論。 

　　經(jīng)濟之聲：國家統(tǒng)計局發(fā)布了8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.46點，比7月份提高0.43點，已連續(xù)3個月回升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增長小幅加快，新開工和土地購置面積現(xiàn)筑底跡象。這是否意味著三季度以及到年底，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績將有較好提升？

　　李世彤：8月份實際上是商品房市場的傳統(tǒng)淡季，這個數(shù)據(jù)中，全國主要大中城市的成交增幅還是相對比較高的，8月份大概有20%左右的增長。從整個1到8月份來說，全國商品房的銷售面積差不多增長了7.2%，相比其他的傳統(tǒng)工業(yè)還是比較好的。目前來看，房地產(chǎn)的景氣度在上行，三季度和年底會有一定的好轉(zhuǎn)，但是我們也看到，銷售的增速還沒有傳導到房地產(chǎn)新開工上，也就是整個前8個月房地產(chǎn)新開工面積還是在下降的，所以我們對未來的房頂產(chǎn)市場相對來說還是看淡的。

　　經(jīng)濟之聲：國務(wù)院昨天發(fā)布的這個通知中指出，資本金比例由30%調(diào)整為25%，這是什么意思？為什么說這是對房地產(chǎn)的利好？

　　李世彤：這兩年我們的GDP增速在逐漸下行，今年的一些傳統(tǒng)行業(yè)都沒有出現(xiàn)回暖，我們以前一直把房地產(chǎn)行業(yè)當做經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，但是隨著前幾年房地產(chǎn)價格的大幅上升，包括通脹的上升，整個市場利率出現(xiàn)比較大的上升，所以對房地產(chǎn)行業(yè)進行了調(diào)控，現(xiàn)在看來這種調(diào)控基本已經(jīng)到位，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售已經(jīng)出現(xiàn)比較大程度的下降，調(diào)整時間比較長。在目前這種經(jīng)營狀況下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)重新進行了定位，基本上從前期的調(diào)控轉(zhuǎn)為一種階段性的扶持，所以我們也看到今年包括降準降息、包括對房地產(chǎn)的貸款，尤其公積金貸款利率、貸款的額度都出現(xiàn)了明顯的上升。目前，我覺得房地產(chǎn)開發(fā)商的信心并沒有回升，雖然一線城市的房地產(chǎn)價格上漲了，銷售也上漲了，但是新開工的房地產(chǎn)項目或者新投資的資金并沒有增加。國務(wù)院最新的這個政策實際上也是在鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加，畢竟銷售上去了，如果開發(fā)投資沒有上去，那對我們GDP的影響其實還是很小。

　　經(jīng)濟之聲：現(xiàn)在市場反復震蕩，房地產(chǎn)板塊未來可能會是一種什么樣的走勢？

　　李世彤：從6月份以來，A股市場的股票下跌已經(jīng)與行業(yè)與基本面的關(guān)系不大了，更多的是一個系統(tǒng)性的下跌，各個板塊或者大部分股票的跌幅都不會小。現(xiàn)在看，從最高點下來，房地產(chǎn)指數(shù)的跌幅基本上是在40%左右，這和滬指其實是差不多的，也就是說現(xiàn)在房地產(chǎn)股票處在一個系統(tǒng)性的風險釋放之中。當然現(xiàn)在我們看到還有一定分歧的，比如滬市的房地產(chǎn)指數(shù)和深市的房地產(chǎn)指數(shù)就有明顯的區(qū)別，滬市的房地產(chǎn)指數(shù)總體好一點，區(qū)別就在于滬市的藍籌地產(chǎn)相對比較多一些。往后看，在四季度，滬市盤面指數(shù)的抗跌性比較強，但是如果股市沒有好轉(zhuǎn)的話，整體的房地產(chǎn)板塊、房地產(chǎn)股票的投資機會應該也不會多。

　　經(jīng)濟之聲：資金流向方面，昨天（15日）有12只房地產(chǎn)股大單資金凈流入額在1000萬元以上，分別為：濱江集團、新黃浦、綠地控股、金地集團、市北高新、萊茵體育、外高橋、大名城、綠景控股、保利地產(chǎn)、陽光城和冠城大通，共計流入4.53億元。從這些公司業(yè)務(wù)分布和估值來看，有哪些特點？資金為什么看中這些公司？

　　李世彤：房地產(chǎn)股票的特點分兩部分，第一部分是題材性的，第二部分是價值性的。我們看到很多房地產(chǎn)的股票可能背離房地產(chǎn)的發(fā)展，走勢可能比較活躍，就在于這些房地產(chǎn)股經(jīng)常被賦于了某些題材，比如說萊茵體育，其實它是一個體育概念股，而說到上海的一些房地產(chǎn)股票的時候，目前大部分都給賦予了迪士尼概念，如果說京津冀地區(qū)的時候，你會發(fā)現(xiàn)這部分的房地產(chǎn)股又被賦予了京津冀一體化的概念。在這種題材性的機會下，這些個股走勢就比較活躍，另外還有一部分是價值性的，現(xiàn)在確實有一批地產(chǎn)藍籌股的市盈率應該是很低的，甚至低于10倍以下，在目前這種情況下很抗跌。而且我們發(fā)現(xiàn)有一個特點，現(xiàn)在整個股市在走弱，如果有資金一定要在股市里做，買股票的時候怎么辦？它們就會做防御類的投資，要么就是大家找一批股票抱團取暖，要么就是找市盈率、市凈率都很低的、比較抗跌的品種，所以有些房地產(chǎn)股票就受到了資金的關(guān)注。

　　經(jīng)濟之聲：我們在題材型和價值型當中選擇的話，選哪一類更穩(wěn)妥一些？

　　李世彤：這要看資金的性質(zhì)，我們?nèi)绻�說短期的話，那基本上就是當你發(fā)現(xiàn)股市出現(xiàn)一定反彈的話，那你去買價值型的股票。因為現(xiàn)在股指的反彈空間比較小，這個時候藍籌類的地產(chǎn)股會比較抗跌。如果股指在短期之內(nèi)跌幅比較大，這個時候你去選題材性的地產(chǎn)股，因為題材性的地產(chǎn)股它股價波動性比較大，它會跟著指數(shù)快速下跌，完了以后可能就是快速的反彈，這個時候應該從藍籌地產(chǎn)股里換到題材地產(chǎn)股里。換句話說，在這種情況下，短線來回操作也足夠了。

　　經(jīng)濟之聲：有分析說，盡管前8個月房地產(chǎn)銷售同比回升，但投資繼續(xù)下行，行業(yè)加速去庫存，住宅待售面積大幅減少。具有國企改革概念的房地產(chǎn)企業(yè)象中房地產(chǎn)、高新發(fā)展、南京高科、云南城投這樣的公司是否會有更大的投資空間？

　　李世彤：如果講未來的投資空間，我覺得和國企改革未必會有直接的關(guān)聯(lián)性，因為現(xiàn)在國企改革概念股在市場上相對來說還是偏熱一點，總體比其他題材還要熱一點，因為畢竟整個的國企、包括控股企業(yè)有15萬多家，資產(chǎn)達到300多萬億，一旦注入到上市公司里面，可能對相應上市公司有一個很大的刺激。但是這一次國有企業(yè)改革的指導意見已經(jīng)提出了，包括混合所有制改革，其實都是謹慎慢行的，這個速度不會像原來大家想的那么快。所以說國有企業(yè)改革之后，企業(yè)的業(yè)績到底有多大的提升，現(xiàn)在都存在很多的不確定性，尤其房地產(chǎn)企業(yè)，我覺得很多上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)背后再能夠注入的資產(chǎn)相對都還是比較有限，我個人認為現(xiàn)在如果大家要去做國企改革的房地產(chǎn)企業(yè)，基本上要做那種央企、比較大的集團，比如中糧系、國投系等等包括中建系，如果是地方國企的一些國企改革房地產(chǎn)股，我覺得它依托于國企改革題材的投資空間應該不會太大。

　　經(jīng)濟之聲：上海近來迪士尼概念股整體走勢較強，這其中既有迪士尼也有地產(chǎn)概念的自儀股份、張江高科、浦東金橋能否成為市場主流資金關(guān)注的目標？

　　李世彤：迪士尼概念股會比較活躍，但不會成為市場主要關(guān)注的目標，主要是因為迪士尼概念股的群體范圍市值相對比較高，很難帶活整個市場，最多有可能帶活上海本地股，而且迪士尼概念今年也不是第一年發(fā)掘的，以前曾經(jīng)活躍過很長時間，我想未來可能每年都會有一個階段，比如到旅游旺季的時候，可能迪士尼概念都會階段性的活躍一下。另外有一部分個股，可能也受益于迪士尼概念，在未來或?qū)⒊霈F(xiàn)業(yè)績持續(xù)的提升。這些板塊我覺得最近大家要稍微謹慎一下，因為最近有一些社會上的游資受到打擊比較大，所以可能重新沉寂了下去，對這種突然活躍之后的題材股，大家要稍微謹慎一點。

　　經(jīng)濟之聲：再來看看一線地產(chǎn)企業(yè)。象嘉寶集團、萬科A、保利地產(chǎn)、華僑城、首開股份，都是在一線城市布局的公司，從業(yè)績看，是否有穩(wěn)定的業(yè)績支撐？

　　李世彤：我們現(xiàn)在看來，今年整個房地產(chǎn)行業(yè)的向好、走穩(wěn)、復蘇，其實主要表現(xiàn)在北上廣深的一線城市，那么主要把房地產(chǎn)項目投入在一線城市的這些企業(yè)肯定是受益的。第二點，我們發(fā)現(xiàn)這些投在一線城市房地產(chǎn)的企業(yè)，大部分又屬于一線藍籌股，這些企業(yè)的業(yè)績有比較穩(wěn)定的保證。而且，無論是保利還是萬科，它們的市盈率都是很低的，在這種情況下非常容易吸引一些作為防御類的、獲取穩(wěn)定收益的大資金的關(guān)注，所以它們的股價具有比較高的抗跌性。