央廣網(wǎng)北京9月1日消息（記者曾衛(wèi)）據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，房地產(chǎn)市場昨晚迎來利好消息。住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購房最低首付款比例，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，再次申請住房公積金委托貸款購買住房時(shí)，最低首付款比例由30%降低到20%，從今天起執(zhí)行。

　　降公積金買房門檻 效果可能有限

　　公積金買二套房首付比例的降低，對符合條件的購房者來說，意味著購房壓力的減輕，這可能進(jìn)一步刺激樓市的整體需求。不過，易居研究院副院長楊紅旭表示，新政的實(shí)際刺激效果可能有限。

　　楊紅旭：我認(rèn)為這對于樓市的住宅需求是一個(gè)正面的刺激和推動，能夠進(jìn)一步讓合理的住房需求進(jìn)一步釋放，尤其是改善需求。但我們也不要高估這個(gè)政策的實(shí)際效果，因?yàn)榧幢闶墙档絻沙墒赘叮�你可以貸八成，但很多人并沒有貸八成的公積金額度。所以說看似是一個(gè)很大力度的放松，但是實(shí)際上很多人享受不到八成的足額優(yōu)惠政策。

　　經(jīng)濟(jì)之聲記者查詢發(fā)現(xiàn)，如果按照各地二套房公積金貸款的最高額度來計(jì)算的話，能夠滿足新政要求的購房人群并不會太多。以北京市為例，北京市2015年將公積金貸款購房的最高額度上調(diào)到120萬，但是購買二套房的公積金貸款上限依舊是80萬元。如果購房者想要享受新政的福利，就必須用公積金貸款來覆蓋除首付之外的全部房款。因?yàn)槿绻�采取“商業(yè)貸款+公積金貸款”的組合貸款方式，就需要滿足商業(yè)貸款的要求，而目前北京市場上，二套房商業(yè)貸款的比例大多在40%-50%。這也就是說，只有購買100萬以下的房子，才可能享受到新政福利。而總價(jià)100萬的房子，在北京市城區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)銷聲匿跡。

　　在這方面，北京并不是特例，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，各個(gè)城市的公積金貸款額度都是根據(jù)當(dāng)?shù)胤績r(jià)來確定的，北京的絕對額度已經(jīng)是最高級別。在他看來，各地能夠滿足新政條件的購房群體非常少。

　　張大偉：各個(gè)城市都有它的公積金貸款上限，公積金政策的話必須要疊加上它的上限才能考量它的政策影響。以合肥為例，合肥公積金貸款上限45萬，但是合肥改善型物業(yè)的總價(jià)基本在80-90萬，所以接近首付必須要做到40%-50%才能享受到公積金貸足上限的政策。所以整體上來看，我覺得能夠享受到這個(gè)政策的人接近于零。

　　樓市年內(nèi)頻出利好 釋放積極心理信號

　　值得一提的是，這是央行等部委年內(nèi)第二次大幅下調(diào)公積金貸款購房的首付比例。今年3月30號，二套房貸首付比例下限由之前的60%-70%降到40%，其中公積金二套房貸最低降到30%。“一年兩降”，這在楊紅旭看來，釋放出了一個(gè)十分明顯的信號。

　　楊紅旭：這樣的話就傳遞出一個(gè)信號，目前中央的政策還在進(jìn)一步有所放松。再聯(lián)系到最近的六部委放松限購政策。可以理解為，目前經(jīng)濟(jì)比較低迷，中央還是希望樓市能夠合理的回暖，保護(hù)合理的需求，讓樓市回暖有持續(xù)性，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　張大偉同樣認(rèn)為，這次新政出臺對樓市的刺激作用，更多還是心理層面，而且這個(gè)影響的力度不容忽視。

　　張大偉：我們業(yè)內(nèi)比較關(guān)注的是它帶來的心理影響，最近不光是信貸政策，包括執(zhí)行10年的限外政策都出現(xiàn)調(diào)整，其實(shí)是可以看做又一輪的房地產(chǎn)松動。這對于市場的影響是比較大的，不管是從心理還是從一二線城市開發(fā)商的層面都會有影響。這樣的話，樓市“金九銀十”效應(yīng)出來的成色會更大一些。

　　另外，新政也釋放出對北上廣深這四個(gè)一線城市的特殊關(guān)照。在昨天發(fā)布的文件當(dāng)中提到，北京、上海、廣州、深圳可以在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。在楊紅旭看來，雖然說是自主決定，但北上廣深的調(diào)控政策只會比全國層面更加收緊，也就是說，公積金買二套房最低首付會高于20%。

　　楊紅旭：這個(gè)是由于北上廣深現(xiàn)在的房價(jià)偏高，過去幾個(gè)月漲幅也是比較靠前的，所以中央不希望這幾個(gè)城市房貸政策更加寬松。這些城市的門檻會更高，絕不會比國家政策更寬松。設(shè)置這個(gè)缺口，是為了讓他們收的更緊一點(diǎn)，不要跟國家的寬松程度看齊。