保安居　促增長

    專家認(rèn)為，在世界金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻的背景下，為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對我國的不利影響，中央及時(shí)出臺這一系列政策，釋放出“促增長”的強(qiáng)烈信號。通過政府投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，進(jìn)而恢復(fù)市場信心、刺激消費(fèi)，有利于實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

    令人關(guān)注的是，這十項(xiàng)措施的第一條，就是“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭表示，這不僅有助于盡快解決低收入群體的住房困難，也有利于刺激相關(guān)投資消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。國際經(jīng)濟(jì)形勢急轉(zhuǎn)直下，拯救中國經(jīng)濟(jì)如同救火，越早采取措施損失越小。正如會議要求的，“擴(kuò)大投資出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)，工作要實(shí)”，而拉動(dòng)投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的引擎作用毋庸回避。

    回顧歷史可以發(fā)現(xiàn)，１９９７年亞洲金融危機(jī)之后，出口下降和國內(nèi)有效需求不足導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)下降。從１９９８年開始，中央采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需和鼓勵(lì)出口的政策措施，包括加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、取消福利分房、推行住房制度改革等。這一系列舉措及時(shí)果斷，保證了我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，成功實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”。而房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)，是這一輪“內(nèi)需驅(qū)動(dòng)”的重要發(fā)動(dòng)機(jī)。

    據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)每增加１００萬平方米建筑量，就能吸納３０萬人的就業(yè)，增加鋼材需求２萬噸、門窗８萬套以及２萬套左右的衛(wèi)生潔具。那么，僅以今年北京８００萬平方米保障房和“兩限房”的開工計(jì)劃，就能解決２４０萬人就業(yè)，并帶動(dòng)鋼材、水泥等市場需求。而全國各大城市加大廉租住房建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造和農(nóng)村、游牧民安居工程，不僅是關(guān)注民生的應(yīng)有之義，也是保增長、保經(jīng)濟(jì)的必然要求。     

    優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目信貸有望放松

    在業(yè)內(nèi)人士看來，“加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)�！�，則是對樓市的實(shí)質(zhì)性利好。

    楊紅旭說：“這項(xiàng)措施表明，中央鼓勵(lì)居住消費(fèi)的態(tài)度明確，對個(gè)人住房按揭貸款或?qū)⑦M(jìn)一步放松�！�

    上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)顯示，今年１－３季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量分別為９９．６億元、４５．７億元和－２８．８億元，逐季下滑的趨勢明顯并首次出現(xiàn)負(fù)增長；個(gè)人一手住房貸款９月末余額比年初減少了３．１億元。     

    此前，盡管央行已經(jīng)連續(xù)３次降息并相應(yīng)調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，但在建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光看來，這雖然降低了企業(yè)融資成本，但由于信貸總量閘門緊閉，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的局面仍無改善。而此次取消信貸規(guī)模限制，一些品牌資質(zhì)較好的開發(fā)商和盈利前景較好的地產(chǎn)項(xiàng)目，有望得到銀行信貸支持。

    業(yè)界對開發(fā)貸款松綁持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。知名評級機(jī)構(gòu)“中誠信國際”金融機(jī)構(gòu)部總經(jīng)理李力表示，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款會加倍謹(jǐn)慎，但一些好的項(xiàng)目會得到銀行青睞。目前房地產(chǎn)貸款占我國貸款總額比重較低，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍。截至２００７年，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占國內(nèi)貸款總額和ＧＤＰ的比例分別為１８％和１９％，遠(yuǎn)低于我國臺灣地區(qū)的３２％和４４％、香港地區(qū)的２６％和３９％,以及新加坡的２８％和３４％。     

    促進(jìn)市場底部的提前到來

    楊紅旭認(rèn)為，從最近密集出臺的一系列政策來看，盡管短期內(nèi)這些政策仍然無法逆轉(zhuǎn)樓市下行的慣性，但對于促進(jìn)市場底部的提前到來大有裨益。

    在短短一個(gè)半月之內(nèi)，央行連續(xù)３次降息，表明我國進(jìn)入降息通道。而在地方政府紛紛出臺樓市“救市”舉措之后，財(cái)政部、國稅總局和央行也聯(lián)手出臺“組合拳”。

    數(shù)據(jù)表明，一系列樓市新政策對消費(fèi)者特別是首次購房人群確實(shí)產(chǎn)生了積極影響。尤其在率先明確普通住房新標(biāo)準(zhǔn)的城市，一些原先積壓等待享受優(yōu)惠的交易迅速啟動(dòng)，帶動(dòng)成交量提升。上海佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，新政策實(shí)施后首個(gè)雙休日（１１月１日－２日），上海商品住宅成交４０８套，比新政策出臺前的雙休日增加２７％。

    而根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周７天（１１月３日－９日），南京樓市共認(rèn)購７６３套，成交７９４套，認(rèn)購量與之前一周小幅上升，成交量大幅上漲了６１０套，平均每天賣房超過了１００套。

    楊紅旭表示，市場運(yùn)行有其慣性，樓市在短期內(nèi)尚不會立刻復(fù)蘇。但此次國務(wù)院部署的是今后２－３年內(nèi)宏大的“保內(nèi)需促增長”的策略，接下來可能還會有相關(guān)具體政策出臺。“積極的財(cái)政政策＋適度寬松的貨幣政策”，有利于扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、樹立市場信心，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。