央廣網6月3日消息（記者 安垚）首批集中供地剛結束不久的南京，再出房地產調控新政。

南京市規劃和自然資源局印發《南京市規劃資源局低多層居住建筑項目規劃管理規則》，明確自今年5月17日起，嚴禁審批獨棟、雙拼和聯排戶型；嚴禁將低多層居住建筑戶型潛伏設計或變相設計成“別墅”。同時新規幾乎對所有可能出現的政策漏洞進行了封堵，可以說是過去各地“限墅令”的“升級加強版”。

按照此規定，南京首批集中供地成交的部分低密地塊或將受到影響，房企產品設計端將面臨更大挑戰。

嚴禁審批獨棟、雙拼和聯排戶型

根據南京市規劃和自然資源局發布的相關政策解讀，此次新規強化了規劃編制階段對別墅類低密項目的控制。政策規定，二類城鎮住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應大于1.0，建筑高度不得低于12米；低多層居住項目出具規劃條件時，應明確居住建筑最小建筑高度。

值得注意的是，新規加強了方案階段技術審查。首先，嚴禁審批獨棟、雙拼和聯排戶型；嚴禁將低多層居住建筑戶型潛伏設計或變相設計成“別墅”；低多層居住建筑核準圖中不得出現“別墅”“疊墅”和“空中別墅”等標注。

也就是說，南京今后基本上不會再有新的獨棟、雙拼、聯排等別墅房源入市，低多層住宅房源也不能再使用“別墅”“疊墅”和“空中別墅”等名稱。

同時規則還對審查條件進行了細化，規定低層居住建筑單戶戶型不得同時具備首層空間和頂層空間；低多層居住建筑每棟居住建筑水平與豎向拼接的總戶數不得少于三戶，戶型之間水平拼接處的毗鄰山墻進深不得小于5米，單戶復式住宅地上建筑部分不得超過兩層疊加；多層居住建筑應設置單元入口，并從公共區域入戶；規劃設計應合理確定建筑面寬，單棟多層居住建筑總連續面寬原則上不大于60米；并且規定低多層居住建筑不應設置圍墻、圍欄或綠籬等設施，將居住建筑首層外的綠地和公共空間作為建筑首層的專有使用部分。

按照新規，各種打擦邊球的“類別墅”產品設計都將被嚴格管控。

業內人士表示，南京這一次對別墅進行了從土地出讓到規劃審批的全面限制，管控力度可謂空前。

禁別墅是為促進土地集約

此次南京直接禁止新建各類別墅項目，出發點是為進一步促進土地集約、節約利用，保護生態環境，鞏固全市有關專項清查整治工作成果。

根據南京市第七次全國人口普查公報數據，南京全市常住人口為9314685人，其中居住在城鎮的人口為8085241人，占86.80%，即城鎮化率達到了86.80%。

這意味著南京城鎮化發展已進入后期階段，住宅需求隨人口數不斷增加，但城市土地資源有限，低容積率的別墅產品占據過多土地資源，自然被列為禁止的對象。

據了解，南京新“禁墅令”已自5月17日起施行，之前已取得規劃設計方案審定意見的，可不執行此規則，但須在 2021年12月1日前領取建設工程規劃許可證；其中分期實施的項目，在2021年12月1日前只領取部分建設工程規劃許可證的，未領證的建筑應按照新規則重新審定建筑單體設計方案，同一棟建筑已有部分領證的除外。

新“禁墅令”的施行會給南京樓市帶來哪些影響？首當其沖的是5月20日、21日成交的南京首批集中供地地塊，其中浦口區湯泉街道、江寧淳化、江北新區、溧水區等板塊均有容積率不高于1.5的低密板塊成交，預計需按照新規進行產品設計。

對于新房市場而言，有業內人士表示，南京已執行“限墅令”多年，別墅類產品供應量逐年遞減，并非樓市主力，整體來看對新房市場影響并不會很大；改善類置業者可能會選擇大平層、洋房或其他城市的別墅產品作為替代。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，購房者在認購產品方面需要注意，沖著別墅去買，可能最后會導致既違反了認購的規定，同時維權方面也有很多缺陷。

別墅禁令歷年持續加碼

事實上，不僅南京，全國范圍內一直在對別墅進行開發限制。

早在1995年，國務院就下發通知，要求對別墅性質的高檔住宅不再批準立項和開工，以后也要嚴格控制審批。2003年，國土資源部明確停止別墅類用地的土地供應。不過當時對別墅的定義主要指獨棟，因此疊拼、聯排等類別墅產品仍在不斷出現。

此后，“限墅令”一步步加碼，調控政策也日趨嚴謹。

2005年，建設部、發改委、財政部等七部門出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，從政府審批到信貸、稅收，多環節限制別墅項目。

2006年，國土資源部發文要求堅決執行停止別墅類房地產開發項目土地供應的規定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關用地手續，進行全面清理。

2010年，國土部、住建部聯合發布《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，表示要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1，從土地出讓環節對別墅進行了限制。

2012年，別墅類房地產開發項目首次被列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄中，并明確住宅項目容積率不得低于1.0。

2016年10月，國土資源部召開新聞發布會，表示將進一步從嚴土地管理，并且聯排別墅、低密度花園等類別墅項目也被納入管控范圍。

2019年4月，住房和城鄉建設部直接下發特急通知，要求各省相關部門立即暫停辦理別墅項目建設審批手續，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理。隨后，福建、黑龍江等地均跟進執行，東莞市自然資源局還在2019年8月發布《東莞市加強居住項目規劃管理指導意見》，明確指出居住項目內嚴禁建設別墅，低層及多層住宅嚴禁變相建設為別墅。

而南京這一次發布的別墅禁令，則是對過往的“限墅令”進行了加強，比如詳細規定了“低多層居住建筑核準圖中不得出現‘別墅’‘疊墅’和‘空中別墅’等標注”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，限墅令實際上主要是針對“別墅”這個詞進行的，所以類似“疊墅”和“空中別墅”等用詞，其實是最近幾年產品開發和營銷中出現的，屬于打擦邊球的做法，也是過去各地政策中沒有提及的內容。這一政策對房企后續產品規劃會形成一定影響，要求房企規范設計，防范出現各類違規的做法。

關于其它城市是否會出臺類似政策，嚴躍進表示，從土地節約的角度出發，大城市普遍會對類似別墅等項目給予約束和管控；但是從住房規劃的角度看，未來一些大戶型可能會增加，主要是考慮到三胎等生育及住房需求，而其他方面則沒有松綁的可能。一些既有的別墅項目，未來或也會給予管控，包括加大罰款力度等。