近日,網(wǎng)上有消息稱杭州某些小區(qū)業(yè)主在賣房時聯(lián)合漲價。是否真有這一現(xiàn)象呢?如果確實有,那么業(yè)主的行為是否合理、合法呢?
根據(jù)網(wǎng)上流傳的幾份通告,杭州幾個小區(qū)業(yè)主內部達成有關本小區(qū)“上調二手房價”的共識,并提出了“二手房指導報價”。
今年4月底,南京某小區(qū)也被爆出業(yè)主聯(lián)合漲價的情況。本次網(wǎng)上流傳的杭州幾個小區(qū)業(yè)主通告,與之前南京的通告在格式上如出一轍。
例如,杭州某小區(qū)業(yè)主群中的通告稱,“自2018年6月1日起,所有業(yè)主二手房指導報價如下:58000-65000元/平米。”
從該小區(qū)市場價來看,記者查詢鏈家APP發(fā)現(xiàn),該小區(qū)二手房掛牌價多在4.4-4.8萬元/平米,最近的一套成交價也只有4.2萬元/平米左右。
也就是說,公告中提出的“指導報價”比市場價高了至少1萬元/平米。
那么,是否真的存在業(yè)主聯(lián)合漲價的情況呢?
上述小區(qū)周邊一名房產中介告訴記者,據(jù)業(yè)主反映,在業(yè)主群中確實發(fā)過這種通告。但誠心賣房的主業(yè)不會受這種消息的影響,因為他們了解近期房子的成交價。
“肯定還是有掛高價的業(yè)主,但這些人都是不著急賣房的。”他說,“小區(qū)均價只有4.7萬元左右,但5月29日,有套房子報價5.4萬元,前幾天還有一套報價6萬元。對于報價過高的房子,只在內部系統(tǒng)掛出,不在外網(wǎng)顯示。”
假如確實有業(yè)主聯(lián)合漲價的現(xiàn)象,這種行為是否合理呢?
“這說明業(yè)主對于項目的增值預期較大,不愿意價格下跌。其實是一種很正常的現(xiàn)象,購房者對于價格上漲的想法是正常的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。
但他同時指出,不正常的就是所謂價格聯(lián)盟,二手房買賣是自由市場,報價是自由的,業(yè)主期望通過此類業(yè)主群來實現(xiàn)價格的統(tǒng)一,其實根本沒法實現(xiàn),反而有違規(guī)嫌疑。
“更關鍵的是,價格是市場決定的,業(yè)主本身只可以接受市場的價格,各類所謂價格聯(lián)盟,是一種典型的炒房心態(tài)。”嚴躍進說。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗指出,居民有權自己做主去處置合法房產,任何人都不能強迫他人做出某種行為,業(yè)主聯(lián)合漲價一事涉嫌哄抬房價、擾亂市場。
“二手房市場的這種行為很難規(guī)范,大部分都是一些投資者所為,也不排除是有些中介在炒作。”中原地產首席分析師張大偉說。
從法律上講,業(yè)主聯(lián)合漲價的行為是否合法?
北京云通律師事務所主任閆兵告訴中新網(wǎng)記者,目前尚沒有明確法律依據(jù)能夠對業(yè)主聯(lián)合漲價的行為定性為違法。
閆兵解釋說,與之相關的法律規(guī)范主要是《消費者權益保護法》和《反不正當競爭法》,但都是從調控行業(yè)或經(jīng)營者的角度出發(fā),并沒有直接對“消費個體”進行限制。小區(qū)的業(yè)主顯然不屬于法律規(guī)定的經(jīng)營者或房地產行業(yè)從業(yè)者。同時,業(yè)主出售房屋是行使《物權法》賦予的處分權,業(yè)主有權自行確定價格,甚至基于自愿組成個體集群確定私有財產價格。
但他也指出,基于《物權法》對私有財產的保護,該小區(qū)部分業(yè)主組成價格聯(lián)盟,制定的所謂“價格調控”措施也不具有任何法律強制力,小區(qū)內不愿參與該組織的業(yè)主依舊可以自行確定房屋出售價格,任何組織均無權干涉其自由處分合法財產。
他強調,如參與“價格調控”的業(yè)主基于此對其進行惡意詆毀或人身攻擊則屬于違法行為,情節(jié)嚴重的可能涉嫌犯罪。
對于通告中落款是“某某房價調控委員會”這一做法,閆兵指出,國家不會備案成立一個民間的價格調控相關委員會,這一機構顯然是沒有的,小區(qū)只有業(yè)主委員會。
如何避免發(fā)生類似聯(lián)合漲價、擾亂市場的現(xiàn)象呢?
楊東朗認為,第一是要加強宣傳,重申二手房市場交易的有關規(guī)定,提醒大家不要輕信謠言;第二是加強監(jiān)督,在二手房交易時由交易雙方議價,過戶登記權屬時政府加強監(jiān)管。對于強迫別人的不法行為根據(jù)相關法律懲處。(記者 邱宇)