10月1日，成都市人民政府辦公廳轉發市房管局等部門《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，從規劃、土地、建設、限購、銷售、監管、保障等11個方面提出具體措施。

　　此前，成都市房管局等相關部門對新政進行了詳細解讀，同時表示“成都市房地產市場是穩定的、健康的，也是可持續的。政府對保持我市房地產市場持續穩定健康發展的信心是堅定的。維護市場秩序的決心是一貫的。打擊各種擾亂市場的行為，維護消費者權益的態度已鮮明。希望消費者理性對待房地產市場的發展，理性消費，切實保護自身權益。”

　　如何看待這次的“成都限購”？廣大購房者應該如何理解新政的各項規定？相關部門如何維護老百姓的合理的購房需求及整個成都房地產市場的穩定、良好形象和長遠競爭力？昨日，成都商報記者專訪西南財經大學經濟學院副教授、博士生導師、留美經濟學博士劉璐，他認為“保持我市房地產市場平穩健康發展”是這個政策的核心思想，即不要過快上漲，而要“平穩健康發展”，同時給予整個本地市場正確的預期引導。同時，他認為新政意在打擊房地產市場中一些違規現象，例如“價格跳漲”“偷容積率”“捂盤惜售”“囤積房源”等，非常注意維護消費者的權益。

　　解讀一：

　　“高贈送”“偷容積率”將被嚴格限制

　　針對“嚴格規劃用途管理”，劉璐分析認為，一些項目通過超高的贈送比例，獲得市場熱捧，新政后“高贈送”“偷容積率”等開發方式將被進一步地嚴格限制。

　　在“精準調控土地供應”上，劉璐認為“這是一個非常值得稱贊的政策措施，符合經濟學‘動態優化’的原理”，本次政策意在重申“51條”中關于對“房地產開發用地的供應節奏進行動態調整”的規定。簡單地說，庫存少了就增加供地，庫存大了就減少供地。

　　他認為，根據當前信息，成都的一些區域（如高新南區）的庫存情況已經接近“下限”，即將觸發“加快供地”的門檻條件，“可以預計接下來到年底，熱點區域的土地供應將會逐漸增多，12月份估計會成為去年以來土地供應的一個高潮。”

　　針對“加快項目開工建設”的規定，劉璐認為這一條實際上是說要嚴厲打擊囤地的情況。目前的土地出讓條件中一般都有關于動工和竣工時間節點的要求，“在市場熱情高漲的情況下，囤地顯然會加劇市場供需矛盾。”

　　解讀二：

　　新政限制企業買房避免企業名義炒房

　　針對此次老百姓最關注的“區域住房限購”政策，劉璐認為這是本次政策最核心的一條。“從主體上看，‘同一身份的自然人、法人’，相比于其他城市的限購對象，這一條的確很有新意。”

　　“一般來說限購都針對‘家庭’，有的是針對本地戶籍的家庭，有的是針對非本地戶籍的家庭。成都新政的對象是個體，包括自然人和法人。”劉璐分析，企業買房近年來也是屢見不鮮，特別是最近北京上市公司“賣房保殼”的新聞，讓人們對企業買房更加關注。成都新政明確對企業買房做了限制，這應該看作是對傳統限購措施的“補漏”，避免出現以企業的名義炒房的現象。“但企業團購住房用于職工自住還是允許的，且必須使用自有資金購買。”

　　從數量上分析，只能新購買1套商品住房。劉璐認為，這個“新購買”根據字面上的意思，是說從該政策生效起，上述主體可以再買一套房。對于“二套房首付提高到40%”，他認為這屬于降低杠桿的常見政策。

　　解讀三：

　　傳統“價格跳漲”的套路行不通了

　　在“加強商品房銷售管理”上，“申報價格明顯高于周邊樓盤的項目，價格主管部門會核實”，劉璐認為這一條不太好量化，因為同一區域不同項目的產品差異的確是客觀存在的，比如剛需項目和高品質項目，單價相差很大也是常見現象。

　　至于“同一項目分期建設銷售的，價格增速不得高于城鎮居民人均可支配收入增速”這一條，他認為“會讓樓盤的營銷部門頭痛”。分期銷售的價格跳漲，在市場高漲期非常普遍。然而這一條規定其實是對分期銷售的價格增幅做出了非常量化的限制。“城鎮居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年來還達不到。

　　根據《成都市2015年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2015年成都城鎮居民人均可支配收入33476元，比上年增長8.0%。也就是說，照此規定，樓盤分期銷售，每年的增幅不能超過8%。“請注意，這是一年的增幅！項目分期銷售一般不會間隔這么久，有的就是幾個月甚至更短的時間。這必然會對營銷定價產生很大的壓力。也就是說，第一次定價就必須定準！”劉璐認為，成都市場常見的首次開盤較低價格聚集人氣，以后的批次再快速拉升價格的套路，這下行不通了。

　　對于“嚴格商品住房合同網簽備案管理，嚴禁期房轉讓，商品住房合同網簽備案后，不予變更、注銷”，劉璐強調，這一條對短線炒房的群體會形成較大的約束，對抑制投機有用。

　　解讀四：

　　可限制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，避免惡意炒作

　　在規范商品房銷售行為上，新政要求“開發企業應在取得商品住房預售許可、現售備案后10日內一次性向社會公開全部可售房源”等，劉璐解讀認為，“10日內一次性向社會公開全部可售房源”這一條其實含義就是要么不拿預售證，拿了10天內必須一次性公開銷售。“這對傳統的‘分批次’銷售形成了約束。”

　　他透露，其實樓盤在拿預售證后根據客戶蓄水的情況分批次銷售也算是業內約定俗成的常見現象，但在樓市火熱時期容易造成一房難求的搶購局面，“這條政策其實就是要限制‘捂盤惜售、囤積房源’等行為，避免惡意炒作。”

　　此外，“按一房一價、明碼標價對外銷售”也可避免一些中介機構或銷售人員人為加價，影響客戶正常購房。

　　至于“違規為個人提供首付款”，實際上是進一步限制了中介金融化的趨勢。“這種趨勢本身沒有好壞之分，只是一種工具，但是在樓市較火的時候，容易讓購房者以過高杠桿的狀態買房，積累金融體系的系統風險。”而“發布虛假交易信息等擾亂商品房市場秩序的行為”算是對前陣的“幾十套”風波做了一個更正式的約束。

　　解讀五：

　　“如果不能保證買了房能入學，就不能在宣傳中使用”

　　在“整治市場違法行為”上，劉璐認為這一條其實是在強調“新廣告法”的相關規定。特別值得一提的是今年備受關注的“學區房”概念，“如果不能保證買了房能入學，就不能在宣傳中使用。”至于“投資回報承諾”主要是針對一些商業性質的項目，其承諾的反租等回報率在當前的商業環境下屢屢出現違約的情況，成了客戶投訴的問題高發領域。

　　“加強銷售價格監管”上，他認為該條政策實際上是對火爆市場中常見的“價格跳漲”“一天一價”等現象做出了規定。“實際銷售價格高于申報價格”是在價格快速上漲的市場行情下的常見現象，因為樓盤調整申報價格需要時間，而市場發展甚至可能快于這個調整時間。和前面的解讀類似，此條其實也是在對樓盤的定價進行規范。

　　針對“防控市場金融風險”，他認為這條政策的核心目的就是“降杠桿”，要避免“配資炒股”的悲劇在“配資炒房”上重復。“當前成都本地的購房者一定要注意控制自己的杠桿，不要過高杠桿買房。”

　　對于“切實加強住房保障，健全‘租、售、補’三位一體的住房保障體系”，他認為看似老生常談的保障房問題，的確非常重要。對于“嚴厲打擊造謠滋事”的規定，他認為這是對前陣引起風波的“幾十套”事件的回應，“對于開發商而言，低調賣房、合理推盤是正確選擇。既不要過度和虛假宣傳，也不要捂盤惜售，畢竟未來的市場怎么樣仍然是有不確定性的。”

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　　如何看待成都房地產市場？

　　成都房價處于溫和區間

　　如何理解當前的成都房地產市場？劉璐認為一定要從兩方面來看，要有全局觀，否則就容易誤判。這兩點，一是從全國的整體來看，二是從成都的整體來看。“全國整體來看，成都的整體房價指數還算不上過快上漲，相比于合肥、南京，成都整體還屬于比較溫和的區間。今年以來，從全國整體來看，成都的整體房價的確還算不上‘過快上漲’。”

　　劉璐統計了今年1~8月的70個大中城市房價指數（9月還未發布），并給全部的70個城市做了一個漲幅的排名。“如果把這70個城市的房價‘漲幅’分成7個梯隊，成都只能排在第五梯隊，在全部的70個城市中排名第27位，累計漲幅3.86%。”

　　今年1~8月房價累計漲幅最大的城市是合肥，高達38.08%。其余熱點城市，漲得多的都是30%級別，中等的是20%級別，最差的也是15%級別。而成都，今年前8個月整體房價的累計漲幅只有第一名合肥的約十分之一，“從2010年1月以來的成都整體房價走勢來看，當前成都整體房價指數距歷史高位還差1.64%！”

　　“從成都來看，城南的確局部過熱，而且外來投資客較多，也最集中。”劉璐認為，城南今年漲幅40%~50%的單個樓盤的確有，但“成都”不等于“高新區（南區）+天府新區局部”。簡單地說，城南的確是成都漲得最快的區域，但城南的樓市不能代表全成都的樓市。

　　(成都商報電子版)