央廣網(wǎng)北京12月11日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《交易實(shí)況》報(bào)道，近期每到大盤危險(xiǎn)時(shí)，以萬科A為代表的地產(chǎn)股奮起護(hù)盤，力保滬深主板在尾盤跳水時(shí)快速拉起。市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)去庫存政策即將出臺(tái)，房地產(chǎn)板塊有望繼續(xù)受到政策面刺激。但是在新股發(fā)行等利空消息壓制下，地產(chǎn)股還能支撐多久？大通證券投資顧問張韻磊就相關(guān)話題做出了分析解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從數(shù)據(jù)來看，近期房地產(chǎn)成交量較為平穩(wěn)，房價(jià)總體也處于平穩(wěn)狀態(tài)。今年一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)回升明顯，部門提前布局的房地產(chǎn)企業(yè)銷售增速較高。現(xiàn)在地產(chǎn)公司估值在一波漲幅之后，您覺得目前處于一個(gè)什么樣的位置？

　　張韻磊：過去的地產(chǎn)板塊特別是藍(lán)籌股邏輯非常清晰，它屬于快速成長類的階段，主要從政策寬松到行業(yè)基本面的改善，再到企業(yè)盈利的回升，從而使得地產(chǎn)股估值提升的邏輯非常通暢。房地產(chǎn)龍頭估值的提升往往會(huì)帶動(dòng)整個(gè)板塊進(jìn)行跟隨。但是現(xiàn)在這種環(huán)境下，反而行業(yè)邊際成本成長在逐步下降，投資對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)作用也在逐步下滑。作為地產(chǎn)股的板塊來看，它的估值難以回到以前那種比較光輝的歲月當(dāng)中，很多房企紛紛退出了這一行業(yè)，作為投資的標(biāo)的也在逐步減少，所以最近萬科漲停很難使得其他地產(chǎn)股進(jìn)行有效跟隨，這也是除了龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)之外，很少企業(yè)肯跟隨的一個(gè)重要原因。所以從估值的角度來看，除了一些房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，他們主要坐擁大量的一二線城市的一些土地資源，其它總體來說估值的吸引力在逐步下滑。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：投資者關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)除了政策以外，還因?yàn)楸驹律钊f科A的拉升。港交所消息顯示，萬科主要股東深圳市鉅盛華股份增持萬科H股2.07億股。隨后寶能系旗下深圳市鉅盛華實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及其一致行動(dòng)人前海人壽保險(xiǎn)股份有限公司耗資約百億元第四次舉牌萬科A，坐上萬科第一大股東交椅。再然后，安邦保險(xiǎn)及一致行動(dòng)人持有萬科55億股，占總股本5%。您覺得各種資金的這種舉牌注入?yún)⒐梢埠�，是看上萬科這家企業(yè)，還是覺得整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的行情有企穩(wěn)的跡象？

　　張韻磊：作為保險(xiǎn)企業(yè)，整個(gè)資本運(yùn)作相對(duì)來說對(duì)資本市場(chǎng)的敏感度還是比較高，所以它應(yīng)該更多是基于對(duì)資本市場(chǎng)一種特殊機(jī)會(huì)的一種敏感程度。因?yàn)樗�不僅僅舉牌一些房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)也有很多的險(xiǎn)資也舉牌了其他行業(yè)的一些二線的一些藍(lán)籌性企業(yè)。保險(xiǎn)公司不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能以投資者的身份進(jìn)入整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)，買入一些上市房企的股權(quán)是最為直接的一種方式。而通過保險(xiǎn)資金這種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要還是尋求一個(gè)資本的穩(wěn)定升值。目前而言，中國保險(xiǎn)業(yè)40%左右的銀行存款配置需要進(jìn)行重配，按照房地產(chǎn)目前開發(fā)周期3年來測(cè)算，3年期定期存款的總利潤回報(bào)是2.75%左右，房地產(chǎn)目前的利潤率平均已經(jīng)在15%，所以即便考慮在目前存款利率略高于定期存款利率情況，目前仍然處于一個(gè)比較低的水平，所以它的一個(gè)巨大的占比相比，房地產(chǎn)的配置比重有一個(gè)增加的空間需求。所以在此背景之下，對(duì)于這些大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，有一種保險(xiǎn)資金進(jìn)行逐步配置，而且它配置的對(duì)象是目前估值偏低、股權(quán)分散，擁有大量一二線城市大的地產(chǎn)企業(yè)，所以是最近險(xiǎn)資重點(diǎn)舉牌的一個(gè)主要性概念。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)有去庫存政策思路支持，地產(chǎn)行業(yè)雖然過去一段時(shí)間不景氣，但有很大希望在明年觸底反彈，因而受到險(xiǎn)資青睞，尤其是轉(zhuǎn)型類和股息率較高地產(chǎn)股。符合這些條件的地產(chǎn)公司，我們是不是要格外關(guān)注一下？

　　張韻磊：這當(dāng)中要進(jìn)行一定的區(qū)分，目前從整體行業(yè)毛利水平下滑的過程當(dāng)中來看，作為股息率偏高的地產(chǎn)公司可能更多會(huì)集中在一些龍頭企業(yè)，對(duì)于整體行業(yè)而言，它的股息率在逐步下移。但是從另外一方面來說，隨著土地、人力成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率呈現(xiàn)出逐步下滑的趨勢(shì)，從2010年到現(xiàn)在整體的房地產(chǎn)凈利潤、毛利潤都處于一種收窄水平，對(duì)于一些中小房企存在一個(gè)巨大的壓力，所以最近明顯有一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行主營上的轉(zhuǎn)型。從轉(zhuǎn)型的方向來看，可能更多值得我們關(guān)注的最新轉(zhuǎn)型的行業(yè)，比如金融、醫(yī)療、資源能源、軍工、材料、TMT、環(huán)保等一些領(lǐng)域�？紤]到目前房地產(chǎn)行業(yè)擁有的交易總額仍比較巨大，運(yùn)營杠桿率還是比較高以及儲(chǔ)蓄儲(chǔ)備方面的優(yōu)勢(shì)，從未來房地產(chǎn)企業(yè)的布局方向來看，一是房地產(chǎn)的交易要進(jìn)行有效的經(jīng)營管理，第二還是轉(zhuǎn)型為大金融的這樣一個(gè)方向。第三，可能目前受益于政策扶持的大健康方向的轉(zhuǎn)型可能更值得我們關(guān)注。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：作為A股中的權(quán)重板塊，地產(chǎn)股再融資提速很快。華發(fā)股份發(fā)行公司債30億元。迪馬股份非公開發(fā)行股票募集資金不超過20億元。云南城投擬公開發(fā)行45億公司債券。這些動(dòng)作是否說明銀行對(duì)房企融資收緊，以及去庫存壓力還很大？

　　張韻磊：確實(shí)如此，因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為比較典型的資本密集型行業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)需要非常龐大的資金支持。原來的融資方式還是比較單一，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，目前整個(gè)市場(chǎng)中最為常見的主要就是銀行貸款，不論是開發(fā)還是銷售，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開銀行貸款資金的支持。我們國家的房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)明顯的中國特色，即政策性的調(diào)控，往往政策會(huì)有明顯調(diào)控的方向。主要路徑在于，一是對(duì)房地產(chǎn)的融資進(jìn)行影響，第二是對(duì)整個(gè)行業(yè)的行政進(jìn)行審批。政府主要通過金融工具、金融政策方面的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資行為進(jìn)行有效的指引。目前整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿比較高，甚至有些可能已經(jīng)超過了基本財(cái)務(wù)杠桿的警戒線，自然而然銀行會(huì)收縮對(duì)于房地產(chǎn)貸款的規(guī)模。在此背景下，對(duì)于整個(gè)資本市場(chǎng)的融資需求自然會(huì)進(jìn)一步加大。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：地產(chǎn)板塊當(dāng)中有國企改革的標(biāo)的不少，像中航地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)大股東背景很強(qiáng)，這樣的公司在改革進(jìn)行當(dāng)中，是否在估值方面還有空間？

　　張韻磊：確實(shí)是這樣，因?yàn)閺拇蟮难肫蟾母锏絿�有企業(yè)的改革，從整個(gè)行業(yè)細(xì)分到原先周期性行業(yè)，房地產(chǎn)是其中的重要一環(huán)。他們最主要的背景還是由于這兩年國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型所帶來的傳統(tǒng)行業(yè)收益率水平的下滑。從目前的改革方向和步伐來看，包括整個(gè)混合所有制的改革，包括股權(quán)激勵(lì)，之前有成功的案例，比如綠地借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)成功上市。目前央企房地產(chǎn)改革的一個(gè)最主要目標(biāo)還是通過管理產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化，成本控制等各方面，實(shí)現(xiàn)盈利能力的提升。從這個(gè)角度來說，最終還是落實(shí)到估值水平，其具備一定的吸引力，對(duì)于資本市場(chǎng)來說，它的另一塊估值的吸引力在逐步開拓出來。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在國家對(duì)房地產(chǎn)去庫存的關(guān)注度包括政策的預(yù)期也在不斷增強(qiáng)，您覺得在明年這種政策的預(yù)期之下，房企的這種結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)或者波段性的機(jī)會(huì)是否存在，我們應(yīng)該怎么來去梳理這樣的關(guān)系？

　　張韻磊：從上述的分析來看，明年整個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策不可能實(shí)現(xiàn)全面的松動(dòng)，最主要的還是去庫存化的政策上支持，這種去庫存化更多還是停留在結(jié)構(gòu)性。對(duì)于一線、二線城市來說，它不存在去庫存這樣的壓力，更多去庫存的壓力體現(xiàn)在三四線城市當(dāng)中。這跟我們整個(gè)城鎮(zhèn)化水平的不斷提高以及人口的流動(dòng)性有一定的關(guān)系。所以有可能在明年雖然有一些去庫存的政策作為支持，但是對(duì)于整個(gè)房企而言，可能起到的作用并不是那么明顯。