央廣網(wǎng)北京2月14日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。房地產(chǎn)市場(chǎng)前期的過(guò)熱和資金“輸血”不無(wú)關(guān)系。中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，部分證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃并沒(méi)投資到實(shí)體經(jīng)濟(jì)“肌肉”中，而是流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。資金流入的名目很多，比比如銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓各類(lèi)資產(chǎn)收益權(quán)等等。這些資金的“血液”最后搖身一變，成了房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓款和流動(dòng)資金等等，結(jié)果地產(chǎn)“大鱷”腰包鼓了，又去大手筆買(mǎi)地，推升房?jī)r(jià)。

　　昨晚，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》，劍指過(guò)熱房地產(chǎn)市場(chǎng)！在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目方面，明確私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，比如北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥等16個(gè)城市的普通住宅項(xiàng)目，協(xié)會(huì)暫不予備案。 

　　規(guī)范還指出，個(gè)別機(jī)構(gòu)可能以名義上發(fā)股，實(shí)際上發(fā)債，避開(kāi)相關(guān)監(jiān)管要求。比如嵌套投資產(chǎn)品、受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)、受讓資產(chǎn)收益權(quán)等等，變相投資的錢(qián)最終還是流向熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)這樣的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案。

　　在投資房地產(chǎn)企業(yè)方面，規(guī)范明確，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資，不得用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金，不得為各類(lèi)機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

　　中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)的“緊箍咒”推動(dòng)房產(chǎn)回歸住房居住屬性，限制炒房。另一方面，推動(dòng)房地產(chǎn)的直接融資、股權(quán)融資、減少間接融資、債券融資。

　　關(guān)于這個(gè)話(huà)題，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛做出了分析點(diǎn)評(píng)。

　　丁建剛：“房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)重資產(chǎn)的行業(yè)，資金就是開(kāi)發(fā)企業(yè)的子彈。這條規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“子彈”是有約束和限制的，甚至是減少的。所以毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)恐怕它的火力就要降低了。我所說(shuō)的‘火力’就是指開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的量和拿地的價(jià)格，主要還是表現(xiàn)在價(jià)格上。之所以2016年出了那么多地王，正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道更為簡(jiǎn)便，融資的成本更為低廉。去年有一份統(tǒng)計(jì)，去年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)私募債、公司債和中票等渠道獲得了1.14萬(wàn)億元資金。而去年房地產(chǎn)企業(yè)拿地的資金大致是36000億，也就是說(shuō)其中三分之一是通過(guò)這樣的渠道獲得的。

　　我們普通人可能都覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)貸款可能主要是到銀行貸款，未必他們的渠道非常多。這份基金業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定，我認(rèn)為它也會(huì)約束房地產(chǎn)企業(yè)，但是占多少量我們非常難以統(tǒng)計(jì)。2016年私募基金的規(guī)模是10.24萬(wàn)億，但這并不是全部用于房地產(chǎn)企業(yè)的，它是其中一部分，但是這個(gè)量并不是很大。

　　同時(shí)我們也注意到，這畢竟是一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于備案的約束，還不具有特別嚴(yán)格、嚴(yán)肅的法律約束力，所以可能會(huì)有一些降溫，但是約束力并不見(jiàn)得強(qiáng)到哪里去。另外，它只是限制了不得用于16個(gè)熱點(diǎn)城市，并沒(méi)有說(shuō)這些融資渠道也不能用于其他城市。

　　這個(gè)規(guī)范的約束還體現(xiàn)為不得用于支付土地購(gòu)買(mǎi)，也就是說(shuō)你自己沒(méi)有錢(qián)，卻通過(guò)這種私募等渠道融來(lái)錢(qián)然后去買(mǎi)土地，這是不行的。

　　此外，還有一些所謂的私募是采用所謂的明股實(shí)債的方式，也就是看上去用股權(quán)的形式進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)或者某一個(gè)項(xiàng)目，但實(shí)際上私下里還有一個(gè)‘抽屜協(xié)議’，就是說(shuō)這部分我是不和你同股同權(quán)、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，而是在體現(xiàn)利潤(rùn)的時(shí)候要先保證我的回報(bào)，我不來(lái)分你的利潤(rùn)。這種情況就比較難控制，因?yàn)檫@種抽屜里的協(xié)議很難完全查到。但是不管怎么說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)通過(guò)多種渠道來(lái)限制或者縮小房地產(chǎn)企業(yè)‘子彈’的量和獲得的范圍。

　　從2017年總體來(lái)看，無(wú)論是從銀行融資還是通過(guò)企業(yè)債，開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)受到很大影響。而對(duì)于私募的渠道，也會(huì)或多或少有一些約束力。這樣多重政策的疊加，會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源更加緊張，規(guī)模更加縮小，這樣可能會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)拿地的時(shí)候不得不考慮自己未來(lái)的資金鏈安全。相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)中小型企業(yè)影響會(huì)更大一點(diǎn)，因?yàn)閷?duì)于一些大型企業(yè)或者上市公司來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)它可能會(huì)更寬松一些。第二，這些大型企業(yè)有的甚至在海外有很大很強(qiáng)的融資能力和渠道。對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的融資渠道實(shí)際上并不受剛才說(shuō)的私募渠道的影響，主要還是對(duì)中小型企業(yè)影響比較大�！�