【導讀】地產(chǎn)市場冷熱不均，部分地方保障房出現(xiàn)閑置，一線城市帝王依然頻頻出現(xiàn)�！堆霃V財經(jīng)評論》本時段關注：冷暖不均，房地產(chǎn)發(fā)展還需另辟蹊徑。

　　央廣網(wǎng)北京11月6日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，火爆了好幾年的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在似乎歸于平靜，不過仔細觀察一下還是能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場依然有各種不少怪現(xiàn)象。國家審計署今天上午發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11個省保障性安居工程項目推進緩慢；有7個省的12個市縣及單位虛報保障性安居工程開工或完工量達1萬4450套，5個省的5個市縣已建成的5.75萬套保障性住房閑置。

　　看起來房地產(chǎn)發(fā)展似乎動力不足，然而換個角度，我們卻可以看到截然不同的景象。

　　10月下旬，北京、南京、杭州等一二線城市爆發(fā)了土地市場熱潮，拍出了多個地王。尤其是上個月20號，北京市豐臺區(qū)的一幅地塊，樓面價突破了每平方米7.5萬元，創(chuàng)出了北京土地出讓有史以來的最高紀錄。

　　為什么一二線城市的開發(fā)商敢于逆市高價拿地？浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長 丁建剛認為，

　　丁建剛：在剛剛過去的一兩個月中，地王現(xiàn)象主要集中在一線城市和部分二線城市，其中的原因非常復雜。這些開發(fā)商絕大多數(shù)都有比較好的銷售業(yè)績和現(xiàn)金流，并且主要集中在上市公司，它們的背后有部分險資也進入了房地產(chǎn)開發(fā)領域，雖然它們沒有直接出現(xiàn)。這些開發(fā)商去搶地主要有幾個原因，第一是現(xiàn)金流重組。第二，盡管開發(fā)商只是少部分，但是它們也不是壟斷的。每個城市都有十幾家在搶，所以地價就越搶越高。未來政府可能還會進一步的出臺一系列救市政策，所以開發(fā)商對未來的預期非常強烈，尤其是一線城市和部分二線城市的中心地塊。

　　對此，經(jīng)濟之聲特約評論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同進行了進一步的分析與解讀。

　　經(jīng)濟之聲：從媒體的報道中，我們可以看到房地產(chǎn)目前在不同地區(qū)呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。一些地方保障房的建設緩慢，或者是空置，而一二線城市則地王頻出。為什么會呈現(xiàn)出如此不同的態(tài)勢？

　　韓世同：原因可能有所不同，保障房的建設緩慢或空置可能是由于有些三四線城市的商品房提價也很大，而且保障房可能無利可圖，所以商家們的積極性也不太高。一線城市的土地火爆恐怕還是因為二三四線城市現(xiàn)在的市場比較低迷，開發(fā)商，尤其是大品牌的開發(fā)商資金非常多，所以它們有大量的錢可以投入到一線城市中，它們可能不太愿意把錢投到二三四線城市中去。

　　經(jīng)濟之聲：對于在一二線城市拿地的這些開發(fā)商來說，花大價錢拿下的地塊目前看起來有點劃不來。不過也有業(yè)內(nèi)人士解釋說，這些地產(chǎn)商現(xiàn)在拿地就是在賭過幾年房地產(chǎn)市場會回暖，房價會大漲甚至會翻倍。這種豪賭是否太過冒險？房地產(chǎn)是否還會出現(xiàn)房價翻倍的瘋狂漲勢？

　　韓世同：其實現(xiàn)在一線城市的成交回暖甚至房價上漲，可能都是因為受到了降息降準等政策的刺激，它并不是順應市場自然發(fā)展的趨勢。另外，房地產(chǎn)去年趨降，后來央行了采取很多措施，雖然現(xiàn)在一線城市和少數(shù)二線城市在回暖，三四線城市的成交也有所回升，但是仍舊沒有完全恢復到一個全面上升的格局和態(tài)勢。因此，目前這種豪賭恐怕還是有一定風險的。

　　經(jīng)濟之聲：另一方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在面對的最嚴峻問題之一就是資金鏈緊張。大型開發(fā)商可能還有機會豪賭，小型開發(fā)商可能難以為繼。從目前來講，房地產(chǎn)行業(yè)走向何方？開發(fā)商的整合重組是否會成為接下來的一個重要趨勢？

　　韓世同：我認為現(xiàn)在已經(jīng)形成了一定的趨勢，但它是否會變成長期趨勢還很難說，至少目前是愈演愈烈的。因為現(xiàn)在成交額能達到千億級規(guī)模的一些開發(fā)企業(yè)融資是非常容易的，一些大型的品牌企業(yè)融資債券還不到4%。中小企業(yè)現(xiàn)在的流動性雖然比較寬松，但是放貸的條件依然沒有放開，它們依然是很高的利率代表。

　　經(jīng)濟之聲：您對接下來房價的走勢有何見解？

　　韓世同：從長期來看，房地產(chǎn)的走勢一定與人口趨勢的變化有著密切的關系，但是就近期來看，可能供求之間的關系還是最重要的影響因素。其實現(xiàn)在二三四線的需求還是不夠強烈，大家還是愿意到一線城市去購房，一線城市的市場購買力表現(xiàn)還是不錯的，所以開發(fā)企業(yè)的都還是固守著一線城市和部分二線城市。我認為房地產(chǎn)不能僅僅靠一線城市，二三四線城市還是要發(fā)展，我們需要制訂一些政策引導人們向二三四線城市回流，從而實現(xiàn)均衡的發(fā)展。