二套房首付不得低于60%

　　繼去年9月30日“京八條”后，北京樓市調(diào)控再度加碼。昨天，市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。從今天開始，北京執(zhí)行“認房又認貸”；二套房貸最低首付款比再度升高——普宅提高至60%，非普宅提高至80%；包括首套房在內(nèi)的房貸期限，也從最高30年降至25年。

　　二套房“認房又認貸”

　　從今天開始，居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　如此一來，北京樓市回到“認房又認貸”時代。也就是說，判定是不是購買首套房，既要看名下有沒有住房，也要看有沒有商業(yè)房貸或公積金房貸記錄。

　　針對房貸記錄的判定范圍，人民銀行營業(yè)管理部相關(guān)負責人對記者說，房貸記錄不是僅看北京，外地貸款記錄也算。“如果在河北貸過款，即使在北京無房，申請房貸時也會被認為是二套房。”他說。

　　影響：會擠掉部分投資客

　　去年“930”新政以來，北京新建商品住房、二手住房成交量持續(xù)下降，新建商品住房價格也趨穩(wěn)、略降，二手房價格環(huán)比漲幅也明顯回落但仍處于上漲通道，特別是近一個月來，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情又現(xiàn)高漲跡象。

　　市住建委相關(guān)負責人解釋，從其他一些重點城市來看，去年底實行“認房又認貸”，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調(diào)控效果，而此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策。

　　對比“京八條”和昨天發(fā)布的新政，會發(fā)現(xiàn)首套房的首付比例并未有所調(diào)整；二套房首付無論普宅、還是非普宅，都上調(diào)10%。

　　“對剛需影響不大。”北京銀監(jiān)局相關(guān)負責人在昨天的發(fā)布會上解讀，首套房首付比沒有變化，對首次購房人影響不大；對于投資投機需求抑制力度較大，會擠掉部分投資客，騰出的資源讓位剛需，反而更有利于剛需；短期來看，新政會抑制改善性需求，但長期看市場穩(wěn)定、房價得到有效控制，也對改善性需求是有利的。

　　房貸最高期限均降至25年

　　新政不但實施“認房又認貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應(yīng)，除了進一步提高了二套房貸最低首付款比例外，同時降低住房貸款期限。

　　根據(jù)新政，本市將暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。這當中還包含住房公積金貸款。

　　其實，在今年2月，幾乎各家銀行都開始執(zhí)行“購買第二套住房申請的按揭貸款，期限不得超過25年”。這次房貸期限的變化，也已經(jīng)把首套房納入其中。這也就意味著，未來無論是購買首套房、還是二套房，申請貸款的最高期限均為25年。

　　此外，新政還明確企業(yè)購買的住房需滿3年以上才能交易，交易對象為個人的必須執(zhí)行限購政策。“這一措施是為了打擊企圖以企業(yè)名義購房鉆限購政策空子、投機炒房。”這位負責人說。

　　算賬：貸300萬月供增千元以上

　　本次新政以后，北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴格。其中，貸款期限的降低，也將直接影響未來月供。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：如果按照貸款300萬元計算，首套房執(zhí)行9折利率，即4.41%，那么貸款30年時的月供是15040元，而貸款25年時的月供則為16522元，增長1482元。

　　“信貸是決定短期房價的最關(guān)鍵因素。”張大偉說，這一政策波動再疊加認房又認貸，將對房地產(chǎn)有明顯影響。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市交易量將會下降。雖然目前的政策還主要集中在貨幣信貸方面，但在緩解市場恐慌情緒、穩(wěn)定市場、平抑房價上已經(jīng)可以起到立竿見影的效果。

　　一季度宅地供應(yīng)是去年全年1.5倍

　　信貸收緊的同時，商品住宅供應(yīng)也將增加。來自市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，今年以來不到3個月的時間，北京土地市場已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應(yīng)計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。

　　近期還將推出商品住宅用地52公頃，其中自住型商品房用地44公頃。屆時，一季度可完成自住型商品住房用地約50公頃，可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計劃的60%；本市商品住宅用地供應(yīng)量將達到161公頃，這將是2016年全年商品住宅用地實際供應(yīng)量的1.5倍。

　　目前，全市商品住宅供地數(shù)量已超過去年全年商品住宅土地供應(yīng)量。市規(guī)土委相關(guān)負責人表示，三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計劃260公頃，是2016年全年實際供應(yīng)量的2.5倍。同時，在完成全年商品住宅用地供應(yīng)計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場需求，適度增加商品住宅用地的供應(yīng)量，及時將條件成熟地塊推向市場。

　　回應(yīng)：20萬套新房“在路上”

　　北京新房庫存有多少？“商品住宅的庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源。”市住建委相關(guān)負責人說，這些房源是距離實現(xiàn)市場供應(yīng)最近的，對市場預(yù)期影響也最大。

　　這位負責人介紹，本市將加強調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發(fā)進度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

　　統(tǒng)計顯示，這兩個階段的房源，初步統(tǒng)計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。“一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促加快這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。”

　　新房成交均價環(huán)比不增長

　　對于老百姓關(guān)心的價格方面，這位負責人也介紹，本市在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)，也將繼續(xù)嚴控商品住房申報價格，“確保新建商品住房成交均價環(huán)比不增長。”

　　其中，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案；對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。

　　治亂：中介哄抬房價將被重拳打擊

　　來自市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年前2個月，市區(qū)兩級共檢查房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場和經(jīng)紀機構(gòu)266項（次），行政處罰10起，限制網(wǎng)簽50家。檢查中發(fā)現(xiàn)，仍有小部分開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及中介人員違反政策法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，違背職業(yè)道德，制造恐慌氣氛，哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格等，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

　　相關(guān)負責人說，配合此次新政的實施，近期市住建委將會同房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會各成員單位，加大聯(lián)合執(zhí)法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為，并公開曝光。“對違規(guī)主體，將實施聯(lián)合懲戒，確保調(diào)控政策措施落到實處。”

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　　多家銀行否認停貸

　　業(yè)內(nèi)：銀行放款周期延長

　　本報訊（記者范曉）日前，有媒體報道稱，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，因額度不夠，北京房屋中介已跟工商銀行、中國銀行、光大銀行等銀行暫停了合作。昨日，記者向工商銀行北京分行、中國銀行北京分行、光大銀行北京分行求證獲悉，并未暫停房貸業(yè)務(wù)，有關(guān)個貸的流程按審批程序正常放款。

　　記者從幾家房產(chǎn)中介了解到，雖然銀行沒有暫停房貸，但放款節(jié)奏放緩，周期有所延長。“放款稍快的銀行至少也要等一個多月。”一位房產(chǎn)中介說。

　　“從目前市場看，北京基本所有銀行依然正常開展房地產(chǎn)按揭貸款。目前，新建住宅成交少，大部分房地產(chǎn)按揭貸款以二手房為主。但從節(jié)奏看，相比1月份的北京信貸寬松，2月份下半月，北京大部分銀行放款暫停。3月雖然有所恢復(fù)，但額度吃緊，基本排隊放款。銀行未來貸款額度收緊、放款放緩是常態(tài)。一旦后續(xù)政策加碼，樓市可能出現(xiàn)降溫的表現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。據(jù)市住建委官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，2月份，北京二手房網(wǎng)簽14630套，其中二手住宅網(wǎng)簽12168套，環(huán)比1月減少692套，同比2016年2月下跌近兩成。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，春節(jié)后不僅北京地區(qū)，包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率折扣都有所收緊。目前，市場的主流折扣已經(jīng)從過去的8.5折提高到了9折左右。