一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力；一面是地方政府捉襟見(jiàn)肘的財(cái)政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認(rèn)為是“一箭多雕”的地方政府收購(gòu)商品房用作保障性住房政策有望落地。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前從權(quán)威渠道獲悉，針對(duì)地方政府收購(gòu)商品房具體操作問(wèn)題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱(chēng)“住建部”)擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)，具體對(duì)地方政府回購(gòu)或回租普通商品房分類(lèi)做出具體要求。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)將使地方政府回購(gòu)商品房更具操作性，并加速推進(jìn)這一過(guò)程。與此同時(shí)，此舉打通市場(chǎng)庫(kù)存房源與棚戶(hù)區(qū)改造的安置需求后，將有超過(guò)一千萬(wàn)棚改安置需求被釋放。

　　據(jù)權(quán)威人士透露，地方已有部分較為成功的商品房回購(gòu)先例，有較大推廣意義。因此，指導(dǎo)意見(jiàn)根據(jù)具體分類(lèi)，對(duì)地方政府回購(gòu)或回租普通商品房做出具體要求。其中涉及數(shù)量最多的棚改項(xiàng)目安置房可以以回購(gòu)方式補(bǔ)充，而公共租賃住房項(xiàng)目，可長(zhǎng)期集中租賃存量待售商品房。

　　對(duì)此，住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“十二五”期間，3600萬(wàn)套保障房建設(shè)已接近尾聲，而大規(guī)模棚戶(hù)區(qū)改造才剛剛開(kāi)始，地方面臨的建設(shè)任務(wù)較重，而與此同時(shí)，現(xiàn)在一些城市商品房庫(kù)存較大，消化周期甚至高達(dá)5、6年。

　　因此，這類(lèi)區(qū)域地方政府不必要再新建保障類(lèi)住房用于安置，可采取回購(gòu)或回租成熟的存量商品房項(xiàng)目，不僅可有效降低配套投資壓力，實(shí)現(xiàn)低成本、高效率安置，也將進(jìn)一步減小地方房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。

　　值得一提的是，趙路興還指出，打通存量房與棚改需求，在房地產(chǎn)下行周期過(guò)程中最易實(shí)現(xiàn)。

　　的確，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行明顯，在此影響下，多個(gè)地方表示或者直接出臺(tái)相關(guān)政策，地方政府收儲(chǔ)社會(huì)用房做保障房進(jìn)程加速。日前，常州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》表示，將充分利用拆遷地塊周邊區(qū)域商品房作為安置房源。湖北省也表示，鼓勵(lì)各地根據(jù)住房保障實(shí)際，通過(guò)政府收儲(chǔ)等方式，購(gòu)買(mǎi)商品住房作為公共租賃住房房源；探索將社會(huì)存量房源納入當(dāng)?shù)毓�共租賃住房體系，實(shí)行市場(chǎng)租金、分類(lèi)補(bǔ)貼。陜西省下半年工作重點(diǎn)也指出，將適時(shí)啟動(dòng)保障房社會(huì)化收儲(chǔ)。福建省也表示各市、縣政府可以采取政府收儲(chǔ)方式，積極穩(wěn)妥收儲(chǔ)商品住房作為保障性住房。

　　而湖南方面更是采取省內(nèi)試點(diǎn)形式推進(jìn)上述工作。湖南省此前印發(fā)的《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確表示，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶(hù)區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計(jì)劃，享受?chē)?guó)家、省保障性安居工程有關(guān)資金補(bǔ)助及配建房源稅費(fèi)減免政策。

　　湖南省住建廳住房保障處處長(zhǎng)張傳領(lǐng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，目前湖南省已有9個(gè)市州制定了實(shí)施意見(jiàn)和細(xì)則，其中長(zhǎng)沙市出臺(tái)了幾個(gè)操作性文件，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。長(zhǎng)沙市準(zhǔn)備從市場(chǎng)上回購(gòu)普通商品房作為安置房，初步計(jì)劃的規(guī)模是4000套，現(xiàn)在簽訂協(xié)議的大約有400套。張傳領(lǐng)介紹說(shuō)，怎么回購(gòu)商品房作為保障房，各地在操作過(guò)程中有不同的做法。湖南省計(jì)劃近期調(diào)研各地情況，同時(shí)參考其他省的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步就回購(gòu)房源、對(duì)象、路徑等關(guān)鍵環(huán)節(jié)出臺(tái)相關(guān)文件。

　　對(duì)于回購(gòu)價(jià)格如何確定這一難點(diǎn)問(wèn)題，張傳領(lǐng)認(rèn)為，回購(gòu)價(jià)格不能是強(qiáng)迫性的，需要多方協(xié)商。一方面價(jià)格要優(yōu)惠，老百姓要得實(shí)惠，另一方面開(kāi)發(fā)商要保持合理利潤(rùn)，需要幾方的平衡。張傳領(lǐng)說(shuō)，政府回購(gòu)商品房作保障房的資金主要還是原有政策規(guī)定的資金，不過(guò)建設(shè)和回購(gòu)的比例要調(diào)整。原來(lái)主要是建，現(xiàn)在希望各地加大回購(gòu)比例，但也不會(huì)提出約束性指標(biāo)。

　　對(duì)此，趙路興認(rèn)為，政府改變新建的方式，通過(guò)回購(gòu)適當(dāng)面積的普通商品房作為保障房源，從而打通市場(chǎng)庫(kù)存房源與棚戶(hù)區(qū)改造的安置需求，這將有效促進(jìn)完成長(zhǎng)期棚改目標(biāo)。2014年年初中央提出“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村”的要求。這意味著，要完成中長(zhǎng)期棚改目標(biāo)，從2014年起每年需完成471.42萬(wàn)戶(hù)以上，以此計(jì)算，到2017年至少有千萬(wàn)戶(hù)建設(shè)需求。

　　趙路興表示，利用就近項(xiàng)目安置，不僅使本就熟悉該區(qū)域的棚戶(hù)區(qū)居民縮短回遷時(shí)間，避免過(guò)去保障房“棄購(gòu)”、“棄租”的低效供應(yīng)問(wèn)題，進(jìn)一步提高整個(gè)區(qū)域的集聚能力和成熟度，提高整個(gè)城市存量住房供應(yīng)的有效性。