【導(dǎo)讀】購(gòu)房者花光全家積蓄在北京冠城大通百旺府樓盤買了一套期房，好不容易熬到收房，卻被開發(fā)商告知，不管是首套房還是二套房，都得先交齊3個(gè)點(diǎn)的契稅才給鑰匙。根據(jù)規(guī)定首套房只需按1.5%繳契稅，開發(fā)商代繳卻要多收一倍，業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商趁機(jī)“圈錢”。《天天315》本期揭秘：開發(fā)商主動(dòng)代繳契稅背后暗藏的那些貓膩。

　　央廣網(wǎng)北京1月3日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，北京房?jī)r(jià)高，年輕人要想在北京買套房不是件容易的事，花光全家積蓄可能只夠付清首付，大多數(shù)人都需要向銀行申請(qǐng)貸款才能買下一套房。

　　北京購(gòu)房人李女士就是這樣一位買房人，2015年她和家人商量后，花光全家積蓄、又貸款近百萬在北京冠城大通百旺府樓盤買了一套期房。等了一年，開發(fā)商按時(shí)交房，但卻突然通知，不管是首套房還是二套房，都要按3%交契稅，還只能交給開發(fā)商，不交就不能如期收房。李女士是首次買房，根據(jù)規(guī)定，首套房只需按1.5%繳契稅，她也是按1.5%準(zhǔn)備的契稅錢，現(xiàn)在開發(fā)商代繳卻要多交一倍，李女士為此發(fā)愁不已。

　　李女士：我們當(dāng)時(shí)簽的是一個(gè)格式合同，就是說開發(fā)商代繳契稅。因?yàn)閷?duì)一個(gè)單獨(dú)的業(yè)主來說，是不可能修改合同的，所以當(dāng)時(shí)我們就簽了這個(gè)合同。合同里面約定交房日期是今年的12月底，開發(fā)商按時(shí)交房了，但是他給我們發(fā)了一個(gè)文件，就是關(guān)于一些收房的程序文件說要收房時(shí)必須要交齊3%的契稅，然后由開發(fā)商代交給地稅。當(dāng)時(shí)我就對(duì)這個(gè)有點(diǎn)疑問，我說我是首套房為什么要交3%呢？銷售的解釋是，3%是收房的條件，你必須得交3%。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》明確規(guī)定了，從2005年1月1日起，契稅由地稅機(jī)關(guān)直接征收。而且相關(guān)的新政中，也明確規(guī)定開發(fā)商不能強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi)，或以此作為交房條件。

　　有業(yè)主去收房時(shí)，向開發(fā)商提出自己去繳納契稅，得到的答復(fù)出乎意料，開發(fā)商稱，業(yè)主自己去交契稅前，需先向開發(fā)商交清3個(gè)點(diǎn)的契稅，否則開發(fā)商不配合辦理繳稅手續(xù)。開發(fā)商還稱，辦理完后，多收的會(huì)退還，但開發(fā)商沒有明確說明何時(shí)退還。業(yè)主提供了一段錄音證據(jù)資料。

　　業(yè)主：為什么收我們3%？

　　開發(fā)商：我們已經(jīng)說過了我們承擔(dān)階段性擔(dān)保，如果您不還錢的話是從我們公司賬上直接扣錢的。

　　業(yè)主：這個(gè)和契稅有什么關(guān)系？我就想問，我自己去交1.5%的時(shí)候，你為什么還要押3%？這個(gè)道理在哪里？

　　開發(fā)商：我們給你代交的時(shí)候，如果你符合1.5%，我們給你交1.5，剩下1.5退給您。

　　業(yè)主：我們所有的人收房都只準(zhǔn)備了當(dāng)時(shí)首套1.5%的契稅錢，沒有錢再交別的。

　　開發(fā)商：您的訴求我知道了，但是按照這個(gè)合同確實(shí)是這樣的。

　　業(yè)主：我是首套房。

　　開發(fā)商：我們不能確定您是首套。

　　業(yè)主：不能確定，我們可以自己去交了再來收。

　　業(yè)主：你為什么非要把這活攬?jiān)谧约荷砩希�我們可以自己去交�?/p>

　　在這之后，業(yè)主們向房管、地稅等多個(gè)部門遞交了投訴信，多個(gè)部門找開發(fā)商和業(yè)主代表約談溝通，但到目前為止，開發(fā)商還沒有對(duì)如何繳納契稅問題做出明確答復(fù)。

　　現(xiàn)在開發(fā)商是否還在以強(qiáng)制代收契稅作為新房交付條件？記者昨天以業(yè)主身份撥通了北京冠城大通百旺府樓盤售樓處的電話。客服給出的答復(fù)依舊是，不管是首套房還是二套房，都得先交齊3個(gè)點(diǎn)的契稅，才給鑰匙。不向開發(fā)商交清3個(gè)點(diǎn)的契稅，你也交不了1.5的契稅。

　　開發(fā)商客服：無論是首套還是二套都收3%，您不交三個(gè)點(diǎn)契稅您收不了房，您不交我們3%您肯定是交不了1.5的，因?yàn)槟�還得需要我們這邊給您出具一套資料。這是規(guī)定，就沒有規(guī)定自己去交的這一說。收房的時(shí)候也有業(yè)主來反映這個(gè)問題，但是應(yīng)該是不會(huì)妥協(xié)，所以有些客戶也直接收了。

　　向《天天315》反饋問題的一些業(yè)主說，他們也很想趕緊收房，但契稅到底該怎么交，交給誰，這些問題沒有解決前，他們不敢收，擔(dān)心倉(cāng)促收房，后患無窮。

　　業(yè)主：像我們第一代在北京打拼的人應(yīng)該很多都是這樣，就是雙方父母可能把自己存的那些錢都拿來當(dāng)首付，我們本來就只有這些錢都拿過來買房了，現(xiàn)在開發(fā)商希望我們?cè)倌脦资�萬出來放在他那兒放1-2年。我們的業(yè)主也是有兩種考慮，一個(gè)是這樣算下來，如果按照開發(fā)商的交法，除了3%的契稅錢壓在他們那里，我們自己還要再拿1.5%，這樣我們就是要準(zhǔn)備4.5%的契稅權(quán)，這其實(shí)是很大的一筆資金。這筆錢要放在開發(fā)商那里一兩年，誰監(jiān)管這筆錢，萬一開發(fā)商挪作他用，房產(chǎn)本辦不下來怎么辦？第二，還有一部分業(yè)主覺得，按照住建委的規(guī)定，他們沒有權(quán)利強(qiáng)制代表契稅，而且契稅的政策也在不斷變化。開發(fā)商可能一兩年后才幫你交，那時(shí)候的政策是什么我們可能都不知道，這也是我們所擔(dān)心的。

　　記者昨天也撥通了開發(fā)商方面負(fù)責(zé)處理業(yè)主投訴的工作人員張勇的電話，對(duì)于業(yè)主能否自己去繳納契稅等問題，張勇回復(fù)，開發(fā)商方面1月10號(hào)前會(huì)給出明確答復(fù)。

　　張勇：我們這邊已經(jīng)跟業(yè)主溝通完了，我們統(tǒng)一會(huì)在1月10日之前給業(yè)主一個(gè)滿意的回復(fù)，我們現(xiàn)在給不了您回復(fù)，因?yàn)檫@兩天我們一直都集中在現(xiàn)場(chǎng)收房，1月10日之前肯定給您一個(gè)滿意的回復(fù)，業(yè)主暫時(shí)先不收房，然后等我們回復(fù)。

　　開發(fā)商主動(dòng)代繳契稅背后暗藏的那些貓膩？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在不少樓盤在交房時(shí)，都存在開發(fā)商以強(qiáng)制代收契稅作為新房交付條件，而且大部分都要求業(yè)主繳納3個(gè)點(diǎn)的契稅。這筆錢被開發(fā)商視為無息貸款，甚至可以白用達(dá)兩年。這種代收代繳方式，其實(shí)已經(jīng)存在很久，屬于房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域的潛規(guī)則，原來叫代征，10多年前就已經(jīng)被有關(guān)部門叫停，現(xiàn)在開發(fā)商又將名稱改成代繳，并在購(gòu)房合同中增加一個(gè)委托代繳條款后又開始肆無忌憚的強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi)。

　　這些開發(fā)商如此肆意妄為，底氣到底在哪里？到底是誰在為他們保駕護(hù)航？關(guān)于這一案例，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云和北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師裘葉進(jìn)行了探討與分析。

　　蘆云：這確實(shí)是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，而且這個(gè)也是在開發(fā)商這么多年來一直被詬病的一個(gè)行業(yè)的潛規(guī)則。其實(shí)我們都知道，開發(fā)商是沒有資格去代征的，這個(gè)已經(jīng)在10多年前就已經(jīng)被有關(guān)部門叫停了。他又把它變成了代繳，代繳我們知道前提是你必須有委托人的授權(quán)，我要求你去或者我請(qǐng)你去幫我代繳，你才能幫我代繳。現(xiàn)在很多開發(fā)商就堂而皇之的把原來政府發(fā)布的合同示范文本一改頭換面，改到了購(gòu)房合同里頭，而且他就明確告訴你說這個(gè)不能改，都是格式合同的。所以這一點(diǎn)對(duì)我們的購(gòu)房人非常不利，而且這一點(diǎn)實(shí)際上就是我們剛才在節(jié)目里介紹的，它是作為一種變相的一種強(qiáng)制的手段去進(jìn)行了代收代繳，而這種方式實(shí)際上已經(jīng)被我們國(guó)家，或者以此作為交房的條件，這個(gè)實(shí)際上被我們國(guó)家的一些規(guī)定給明令禁止了，但是實(shí)踐中我看到的除了說是有的是在收房的時(shí)候要求你交，還有更有甚者，是你在買房的時(shí)候，簽訂買房合同的時(shí)候他就要求把這個(gè)稅交了，從你買房簽合同一直到期房交房，我們知道少的可能一年半年，多的可能兩三年，那么這段時(shí)間一直都是在無息使用的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：北京樓市屬于賣方市場(chǎng)，業(yè)主們說簽合同的時(shí)候，看到這種明顯對(duì)開發(fā)商有利的條款，有疑問但直到簽完合同也沒敢問。業(yè)主現(xiàn)在能否依據(jù)合同法解除委托關(guān)系條款，解除房屋預(yù)售合同中的代繳委托關(guān)系？

　　蘆云：一個(gè)是我們?cè)谫I房的時(shí)候很多消費(fèi)者不知情。很多人可能就認(rèn)為我買房的時(shí)候就得把這個(gè)稅交給開發(fā)商，這個(gè)占一部分。還有一部分消費(fèi)者他可能知道，但是就像剛才主持人所提到的，他可能有的不敢問，或者有的把注意力放到了房?jī)r(jià)，或者放到了戶型其他的方面，而把這個(gè)點(diǎn)就給忽略了。另外一方面，開發(fā)商在資金使用和監(jiān)管上，確實(shí)在這個(gè)部分是一個(gè)空白。我們想除了這個(gè)需要交的這個(gè)契稅之外，有的時(shí)候在簽訂合同的時(shí)候，他還要交維修基金，那么這也是很大的一筆款項(xiàng)，這筆錢交給了開發(fā)商之后，實(shí)際上這個(gè)資金的監(jiān)管是空白的，也就是說他拿去做其他的投資或者搞其他的資金鏈斷裂挪為他用，這個(gè)都是所有的消費(fèi)者沒有辦法去把控的，而一旦出現(xiàn)了資金鏈斷裂，或者他拿這個(gè)資金去做其他的投資使用，高于將來能給消費(fèi)者去進(jìn)行違約賠付金額的話，這么大一筆資金，開發(fā)商顯然會(huì)利用去做其他的事情，而這樣的情況下就會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者可能是最后無論是維修基金還是契稅這個(gè)方面都會(huì)受到很大的損失，特別是北京這個(gè)房?jī)r(jià)這么高的情況之下，無論是按3個(gè)點(diǎn)，1個(gè)點(diǎn)，2個(gè)點(diǎn)，1.5個(gè)點(diǎn)，這個(gè)金額都是相當(dāng)大的，而這個(gè)資金的監(jiān)管是空白的。

　　我認(rèn)為業(yè)主現(xiàn)在是可以依據(jù)合同法解除委托關(guān)系條款，解除房屋預(yù)售合同中的代繳委托關(guān)系，這里面涉及到兩個(gè)問題，一個(gè)是他不能強(qiáng)制代收也不能代征，這已經(jīng)是我們國(guó)家法律和各項(xiàng)規(guī)定所明令禁止的。剩下的一種可能性就是我委托你收，既然是委托關(guān)系，我就可以解除委托，對(duì)此開發(fā)商是無權(quán)干涉的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：有業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商代收契稅也可以，但如何防范延遲繳費(fèi)，或其他風(fēng)險(xiǎn)？如果開發(fā)商將契稅攥在手里較長(zhǎng)時(shí)間，算不算違法占款？一旦出現(xiàn)這種情況，業(yè)主怎么維權(quán)？

　　裘葉：如果說開發(fā)商收了契稅以后，第一他沒有按照約定去繳納這個(gè)，向稅務(wù)部門去繳納這個(gè)稅款；第二或者說他有了其他用途，剛才像蘆云女士說的，他可能去干點(diǎn)別的什么時(shí)候，然后遲延繳納了，那這種情況，像如果他遲延繳納的情況下，那他可能會(huì)產(chǎn)生一個(gè)預(yù)期繳納房產(chǎn)證的，就像業(yè)主繳納房產(chǎn)證的這種違約責(zé)任，這個(gè)違約責(zé)任是在條款當(dāng)中肯定會(huì)有規(guī)定的。

　　但是現(xiàn)在，其實(shí)業(yè)主最擔(dān)心的是什么，因?yàn)槲覀兇_實(shí)不乏見到過很多開發(fā)商等到辦房產(chǎn)證的時(shí)候人去樓空了，就辦不了了，實(shí)際上最后如果業(yè)主你還要辦房產(chǎn)證，因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)他沒有收到相應(yīng)的契稅，他是不可能給你，你不可能拿著這個(gè)契稅的憑證跑到房管部門去給你辦產(chǎn)權(quán)證，也意味著說我業(yè)主要重新自己來繳納這筆費(fèi)用，其實(shí)這個(gè)我覺得風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)最大的一個(gè)。就遲延繳費(fèi)可能還是一個(gè)，因?yàn)橛泻贤�約定會(huì)有一個(gè)違約責(zé)任，但是如果他完全就這筆款項(xiàng)不知去向了，最終沒有了，而且開發(fā)商可能也找不到了，跑路了，這種情況其實(shí)對(duì)于消費(fèi)者來說，這個(gè)問題是最大的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們的記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在不少樓盤在交房的時(shí)候都存在開發(fā)商以強(qiáng)制代收契稅作為新房的一個(gè)交付條件，而且大部分都是要求業(yè)主按照3個(gè)點(diǎn)來繳契稅。這筆錢被開發(fā)商視為是無息貸款，甚至可以白用達(dá)兩年。那這樣的一個(gè)代繳方式，現(xiàn)在非常遺憾的是成為房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域的一個(gè)潛規(guī)則。這樣的問題有沒有人管？該哪個(gè)部門來管？

　　蘆云：我說一個(gè)我自己的真實(shí)經(jīng)歷，我確實(shí)就是在買房，在簽訂買房合同的時(shí)候，遇到過開發(fā)商要求我，說你必須要3個(gè)點(diǎn)的契稅都交齊了，我說這個(gè)應(yīng)該是到時(shí)候辦房產(chǎn)證的時(shí)候交。他說這就是合同，合同就得這么寫，合同這么寫你就得這么交。我說你這個(gè)是格式合同？他說你要簽就是這個(gè)合同，你也沒有權(quán)利改。所以我想，作為這個(gè)我們專門從事法律人員的，即使看到這一點(diǎn)，你可能在買的時(shí)候，你也沒有辦法去跟他抗衡，那么其實(shí)最后也就是一種妥協(xié)，可能更多的消費(fèi)者在買房過程中，都會(huì)遇到類似的問題。

　　其實(shí)這個(gè)監(jiān)管的問題我認(rèn)為是兩個(gè)方面：一個(gè)是我們剛才能不能收已經(jīng)講過了；第二個(gè)是收多少。如果說我委托你代收，而實(shí)際應(yīng)該繳納的是1.5%，那么你就沒權(quán)利收到我3個(gè)點(diǎn)，那我委托你收的錢，應(yīng)該與實(shí)際繳納的錢是一致的，而且實(shí)際上我們?cè)谫I房過程中，最后還有一個(gè)面積的最終確定，因?yàn)閷?shí)際交房和預(yù)售的時(shí)候可能面積出現(xiàn)一個(gè)偏差，所以這個(gè)稅款是以最后交房確定的面積去計(jì)算的，所以這個(gè)時(shí)候還會(huì)有一個(gè)偏差。所以收多少的問題上，實(shí)際上是存在一個(gè)模糊的界定。第二個(gè)就是我可以委托你交，那么像剛才裘律師所介紹的，在一定期限內(nèi)，你給我把這個(gè)錢交了，即使有一些違約責(zé)任我也同意。但是這已經(jīng)是我讓步到了最底的底線了，你不能說將來你拿著這個(gè)錢，你跑路了，你資金鏈斷裂了，你做別的事情了，那我房產(chǎn)證辦不下來，契稅你圈跑了，最后消費(fèi)者是就是兩手空，什么都沒有，那么這個(gè)責(zé)任究竟是由誰來監(jiān)管？我覺得目前，第一個(gè)我們房產(chǎn)部門是不是對(duì)這個(gè)地方有一個(gè)行業(yè)的，整體的重新的規(guī)劃和監(jiān)管；第二個(gè)稅務(wù)部門是不是也應(yīng)該在這里面有所作為，那么既然你稅務(wù)部門已經(jīng)說了，這個(gè)不能夠進(jìn)行強(qiáng)制的去征繳和強(qiáng)制的去代收，那么這個(gè)開發(fā)商依然去收了開發(fā)商的這部分錢，這里面可能還存在一個(gè)銜接的問題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》里明確規(guī)定了，從2005年1月1日起，契稅由地稅機(jī)關(guān)直接征收。而且相關(guān)的新政中，也明確規(guī)定開發(fā)商不能強(qiáng)制代收代繳稅費(fèi)，或以此作為交房條件。這都是可以明確規(guī)定過的，但是我們現(xiàn)在看到的是一些開發(fā)商如此的肆意妄為，他們的底氣到底從哪來的，這類問題到底應(yīng)該怎么解決？

　　裘葉：首先我個(gè)人認(rèn)為，違法成本低，這種做法才會(huì)變成一種行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，或者說根據(jù)就沒有部門去監(jiān)管，沒有監(jiān)管那就意味著有可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。所以說我們也是希望說，相關(guān)部門能不能像對(duì)待預(yù)收房款，預(yù)付款那樣的，你有一個(gè)渠道來進(jìn)行監(jiān)管，再比如說你在銀行開一個(gè)監(jiān)管賬戶，你這個(gè)監(jiān)管賬戶里的錢是不允許劃走的，你必須要專款專用等等，有這么一個(gè)手段來監(jiān)管這筆錢的話，那對(duì)于業(yè)主來說也可以更放心、更安心一點(diǎn)。第二就是說我們也要提示，其實(shí)在北京市的示范文本、預(yù)收合同也好，現(xiàn)房合同當(dāng)中，關(guān)于房屋交付來說，其實(shí)范本合同只規(guī)定了三條：第一條就是說房屋竣工驗(yàn)收的手續(xù)，這是一個(gè)必須要有的；第二是房屋的實(shí)測(cè)面積報(bào)告，這也是必須要有；第三個(gè)應(yīng)該是開發(fā)商承諾的相關(guān)的配套設(shè)施，這個(gè)是公示的示范文本當(dāng)中明確規(guī)定是不允許改的，剩下那幾條都是可以雙方進(jìn)行更改的。

　　蘆云：我非常認(rèn)可剛才裘律師剛才提到的這個(gè)監(jiān)管問題，另外一個(gè)我就覺得，像我們現(xiàn)在大多數(shù)的業(yè)主，可能沒有這種積極維權(quán)的這樣一個(gè)途徑或者思路，那么我們這個(gè)案件這些業(yè)主，我覺得這個(gè)做法倒是值得稱贊的，一個(gè)是他我可以委托你或者我可以不用委托你，這是一個(gè)消費(fèi)者或者業(yè)主的一個(gè)選擇權(quán)，第二個(gè)就是說我委托你也好，那么金額也應(yīng)當(dāng)與國(guó)家規(guī)定的金額點(diǎn)數(shù)是一致的，而不能去多收，如果多收，這里面不僅要涉及到一個(gè)違規(guī)收費(fèi)，而且還涉及到一個(gè)多收費(fèi)，多出來的這一部分錢，又沒有資金監(jiān)管，我覺得這個(gè)對(duì)于國(guó)家監(jiān)管部門是一個(gè)挑戰(zhàn)，而且對(duì)于我們業(yè)主，對(duì)于消費(fèi)者將來交房、辦房產(chǎn)證也是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以也希望我們的業(yè)主、消費(fèi)者在購(gòu)買房屋的時(shí)候，如果要遇到契稅代收代繳這樣的問題，要積極主動(dòng)地去維權(quán)。