聚焦·上海樓市“回光返照”

　　編者按:在全國樓市全面走弱之際,扛了很久的上海二手房價也終于在6月份出現首度環比下降,但是,新近亮相的一手房,卻又屢屢開出天價。上海樓市如此“擰巴”的背后,究竟是何原因?

　　記者獲悉,昔日地王蘇河灣項目最近獲批預售的95套住宅最高單價是29.8萬元∕平方米,目前尚未有成交跡象

　　央廣網河南分網消息 據證券日報報道：“近期,上海高端盤‘限價’已經解禁了,多個高端豪宅項目接連獲批入市。”有熟悉上海樓市的業內人士向《證券日報》記者透露,去年年底,上海曾控制高端住宅項目預售許可證的發放,高價盤難以獲批入市。

　　不過,記者獲悉,7月6日,華僑城上海地王蘇河灣項目95套住宅獲批入市,其最高報價為29.8萬元∕平方米,這是上海單價最貴的豪宅,也是全國數一數二的銷售單價報價。

　　值得一提的是,據記者了解,蘇河灣項目體量巨大,涉及公寓、濱河大宅、商業產品等多種產品業態,且有多套億元級別墅,而項目售價也一路高漲。

　　豪宅叫價直逼30萬元/平方米

　　事實上,《證券日報》記者曾實地走訪過蘇河灣項目,之所以單價報價高達29.8萬元/平方米,地段稀缺是其底氣。記者走訪該項目時曾獲悉,蘇河灣項目位于蘇河灣區域,即北蘇州路和曲阜路中間,從項目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘,東距外灘1000米左右,屬于上海內環中的心臟地帶。此外,項目周邊的商圈、教育資源優質且豐富,確實處于黃金地段。

　　事實上,蘇河灣項目2012年入市,截至今年7月20日,該項目在兩年多時間內,先后分6次獲得預售許可證開盤銷售,入市總套數為498套,建筑面積接近11萬平方米。而7月6日獲批的95套房源最低報價為86000元/平方米,最高報價為29.8萬元/平方米,榮登上海目前單價報價最高豪宅。

　　土地價格成交極高推高了這類項目的銷售價格。同策咨詢研究部總監張宏偉向《證券日報》記者表示,“上海今年高端住宅‘限價’方面有所放開,個別單價20萬元∕平方米以上樓盤都拿到預售許可證了”。

　　“高端住宅用一個簡單的價格線進行入市門檻的限制,在一定程度上違背市場定價的規律。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向本報記者表示,高端盤“限價”解禁,迎合了上海高端物業的市場需求。

　　值得一提的是,上海頂級豪宅上半年的銷量似乎并未受到房地產市場低迷態勢的影響,反而有逆市走高跡象。據記者了解,今年4月末,湯臣一品突然成交了1套總價高達2.3億元的豪宅。進入 5月份后,長寧西郊老牌高端住宅檀宮成交了1套面積達1152平方米的超大型別墅,總價高達1.95億元,成交單價逼近17萬元/平方米。

　　不過,單價直逼30萬元∕平方米的豪宅銷售周期無疑將會很長且速度慢,對資金快速回籠將會不利。目前來看,能否以最高報價成功出售尚無法預測,但蘇河灣項目產品業態豐富,高周轉與高利潤產品線結合,這將減緩現金回籠壓力。

　　不追求短期利益

　　2010年2月11日,央企華僑城集團以70.2億元總價競得上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊地塊,成交樓板價高達5.28萬元/平方米,成為當時新一輪的全國單價地王,且很長時間內都穩坐其地王寶座。隨后的7月23日,華僑城再以17.91億元悄無聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。

　　彼時,華僑城以88.11億元代價使蘇河灣項目連成一片,總建筑面積約25.7萬平方米,粗略計算,蘇河灣地塊的平均樓面價約為34342元/平方米。

　　反觀上海今年7月9日拍出的新晉地王黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊,溢價率62.54%,剔除掉30%的保障房部分后,樓面地價為85513元/平方米,華僑城可能會更加“珍惜”蘇河灣地塊了。

　　更為值得注意的是,拿地之初,華僑城相關人士就曾表示,“在這個項目中,華僑城不會追求短期利益,而是更加看重項目的戰略意義和未來的發展潛力”。

　　不過,蘇河灣地王項目入市也經歷了一番波折。2010年末,蘇河灣地塊動工。此后,華僑城曾發布公告稱,公司2011年至2012年擬向母公司華僑城集團申請委托借款,額度為130億元,主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。

　　但直至2012年9月份,蘇河灣才入市預售,當年入市約250套房源,累計合同均價為5.3萬元/平方米,該期房源大部分已經售完;2013年,蘇河灣項目入市房源累計合同銷售均價升至7.6萬元/平方米,最高報價突破19萬元/平方米,而當年預售住宅累計合同銷售均價為101668元/平方米,最高報價升至25萬元/平方米;2014年1月份,其住宅預售最高報價則飆升至28.04萬元/平方米,至7月份,其預售最高報價升至29.8萬元/平方米。

　　由此可見,華僑城上海地王項目低開高走,房價一路高漲。不過,2014年以來,該項目成交速度明顯放緩。

　　與記者當年走訪該盤時銷售人員是不冷不熱的態度相比,現在其銷售人員接電話都較為熱情,“現在住宅公寓成交價約為15萬元/平方米,濱水大宅、聯排別墅等也都在售。”蘇河灣銷售人員向記者推介道。

　　然而,華僑城享受高溢價空間,追逐高利潤且樹立大型城市綜合體的品牌夢想能否實現,接下來項目的去化率或許才是關鍵。(記者 王麗新)