提要：2010 年，一紙“限購令”催熟了商業(yè)地產(chǎn)市場，數(shù)十個地塊相繼入市，鄭州寫字樓開發(fā)呈“井噴”之勢。2012年初，寫字樓供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，達到1∶0.5，而進入 下半年，供求比例還在進一步拉大。更為嚴重的是，隨著高鐵板塊的持續(xù)發(fā)力，2013年，鄭東新區(qū)寫字樓開始“消化不良”， 庫存高企，銷售萎靡，商業(yè)市場 進入“滯漲期”。 ??“一半是海水，一半是火焰。”如果要用一句話來形容當(dāng)前鄭州商業(yè)寫字樓市場的話，這句話再合適不過�！昂Ｋ�”在鄭東，“火焰”則在市中心。

　　2010 年，一紙“限購令”催熟了商業(yè)地產(chǎn)市場，數(shù)十個地塊相繼入市，鄭州寫字樓開發(fā)呈“井噴”之勢。2012年初，寫字樓供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，達到1∶0.5，而進入 下半年，供求比例還在進一步拉大。更為嚴重的是，隨著高鐵板塊的持續(xù)發(fā)力，2013年，鄭東新區(qū)寫字樓開始“消化不良”， 庫存高企，銷售萎靡，商業(yè)市場 進入“滯漲期”。

　　然而，與鄭東新區(qū)的“水深火熱”不同，在一路之隔的老城區(qū)，新型寫字樓零星分布，多以綜合配套形式出現(xiàn)，存量稍顯不足，需求卻有增無減，亟待滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的呼聲響徹鄭州樓市，成為新的投資增長點。

　?過剩與稀缺

　　近年來，在“雙限令”影響下，越來越多的房企和投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn)市場。一時間，鄭州寫字樓市場風(fēng)生水起、火爆異常。

　?據(jù)不完全統(tǒng)計，隨著鄭州高鐵片區(qū)的集中發(fā)力，預(yù)計2013年鄭東片區(qū)寫字樓存量將達到約480萬平方米，按目前鄭州全市80萬平方米的年去化速度計算，消化存量就得五到六年的光景，后市不容樂觀。

　　現(xiàn) 如今，鄭東新區(qū)云集著鄭州約70%的樓宇，尤其是高鐵片區(qū)和金水東路沿線，供應(yīng)達到巔峰，但是市場需求卻“穩(wěn)中有降”，自用和投資客自2012年上半年便 進入觀望態(tài)勢，2013年上半年高鐵商務(wù)區(qū)部分寫字樓更是出現(xiàn)了“以價換量”、“零成交”的惡劣環(huán)境，市場競爭進入白熱化。

　　據(jù)深圳泰辰 置業(yè)顧問有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前鄭東新區(qū)在售寫字樓28個，2013年新增入市項目13個，體量約191萬平方米，區(qū)域內(nèi)潛在項目至少35個，多集 中在高鐵片區(qū)及龍湖副CBD、龍子湖大學(xué)城區(qū)域，且多為商務(wù)金融用地，總體量約270.89萬平方米，這些潛在項目也將于2014年投入市場。

　　而反觀鄭州中心區(qū)，除了經(jīng)三路、紫荊山路、農(nóng)業(yè)路等傳統(tǒng)落后的商務(wù)區(qū)以外，新型寫字樓零星分布。不少企業(yè)不得已選擇在住宅和低端商住樓里辦公。足以可見，這里商務(wù)辦公需求之旺盛、辦公物業(yè)之稀缺，已是不爭的事實。

　　火車站商圈更是如此�；疖囌痉�裝商圈共計11家服裝批發(fā)市場，經(jīng)營商戶2萬多戶。其中具有一定經(jīng)營規(guī)模的全國品牌商家和企業(yè)約1200戶�！皳�(jù)我們不完全統(tǒng)計，目前火車站商圈對寫字樓的需求面積約為21萬㎡�！蔽挥诨疖囌镜闹胁看笥^國際商貿(mào)中心負責(zé)人介紹道。

　?然而，整個火車站商圈內(nèi)僅有世貿(mào)銀座和世貿(mào)大戶中心有展貿(mào)式寫字樓供應(yīng)，入駐商家300余家，每戶的使用面積平均約200㎡。相對于21萬㎡的市場需求，世貿(mào)銀座和大戶中心只能提供6萬㎡的空間，明顯供不應(yīng)求。

　?由于區(qū)內(nèi)展貿(mào)型物業(yè)的檔次不高、配套不齊、供應(yīng)不足，不能滿足代理品牌廠家的展示需求，具有企業(yè)規(guī)模的商家不得不選擇進入附近老舊的酒店或類辦公型物業(yè)過 渡，如格林蘭酒店、豫港大廈等。在火車站做了多年品牌代理生意的張先生介紹，鄭州作為服裝行業(yè)開拓中部市場的橋頭堡，以及西進北上的中轉(zhuǎn)站，省內(nèi)外圍市場 仍有很多品牌服裝商戶亟待進入火車站服裝商圈；省外擬進軍中部市場的品牌商家也想落點火車站商圈。如果這樣算的話，火車站商圈內(nèi)展貿(mào)式寫字樓的需求缺口遠 遠不止目前這個數(shù)。

　?強大的產(chǎn)業(yè)支撐

　?業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，寫字樓的成熟離不開產(chǎn)業(yè)的支撐。開發(fā)商盲目地上馬商業(yè)項目，讓結(jié)構(gòu)性供需矛盾更加突出。以此推理，目前鄭州東區(qū)寫字樓之所以會遇到這么大的困惑，最根本的還是與產(chǎn)業(yè)布局有關(guān)。

　 “有 人說，CBD是河南的CBD，高鐵區(qū)是中國的高鐵區(qū)。CBD是河南的CBD這話不錯，但高鐵區(qū)是中國的高鐵區(qū)就言過其實了�！焙幽险�弘置業(yè)有限公司副總經(jīng) 理王樸在采訪中曾直言不諱地說，“因為，當(dāng)年CBD是政府協(xié)助招商引資，有大量的特殊政策，可謂傾全省之力打造才得以成功。而如今高鐵區(qū)想短時間復(fù)制 CBD的成功談何容易？因為河南省的資源畢竟有限，鄭州的經(jīng)濟活力與一線城市、沿海城市相比尚有較大差距。”

　?“沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐和配 套支持，就近辦公似乎只是一句空話�！敝胁看笥^國際商貿(mào)中心負責(zé)人表示，理想的狀態(tài)是城市的每個區(qū)域都能出現(xiàn)一個區(qū)域性地標(biāo)樓宇，進而帶動這個板塊商務(wù)辦 公物業(yè)的發(fā)展。比如說，填補市場空白的中部大觀國際商貿(mào)中心立足火車站商圈……這都會有效控制投資風(fēng)險，而且區(qū)域熱點樓宇更容易成熟起來。

　?以 火車站商圈為例。經(jīng)過長期的商脈積淀，鄭州火車站已經(jīng)成為一個擁有一大批實力雄厚的服裝大戶，并組合成一張覆蓋范圍廣闊、業(yè)態(tài)種類齊全的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)。火車站 商圈是全國知名的服裝交易樞紐，這里的服裝專業(yè)市場已成為國內(nèi)最具規(guī)模的集散地之一，與廣州、北京列全國前三，是廠商、品牌商、批發(fā)商、代理商爭相匯聚之 地，輻射中部六省3.6億人口。商圈已容納2萬多商戶、20萬從業(yè)人員，每年銷往全國各地的服裝達10億件，年成交額過800億元。據(jù)悉，商圈內(nèi)銀基商貿(mào) 城部分商戶每次繳納房租上百萬元甚至幾百萬元，可見其底蘊之深厚。

　　在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐下，伴隨著全國服裝產(chǎn)業(yè)出口轉(zhuǎn)內(nèi)需、梯度轉(zhuǎn)移和中部服裝產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，火車站服裝商圈對展貿(mào)式寫字樓及企業(yè)總部的需求程度可想而知。

　　穩(wěn)定的回報

　　由于資本的逐利本性，投資者投資的目的就是尋求穩(wěn)健而高效的回報。在這樣的背景下，素有“鄭州第一商圈”之稱的“火車站—二七”商圈，更是各路資本的必爭之地，用“寸土寸金”來形容，毫不夸張。

　?一個只有5平方米的小小攤位年租金從數(shù)千元飆升到現(xiàn)今的一二十萬元；一個攤位或門面一年能創(chuàng)造上百萬元甚至更多的營業(yè)利潤；小打小鬧的小市場發(fā)展為區(qū)域的支 柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；商業(yè)輻射能力從本城擴展到中部六省乃至全國……這種價值膨脹的速度和張力是迄今為止任何一種商業(yè)模式所無法比擬的。

　?目 前，作為僅有的展貿(mào)式寫字樓，世貿(mào)銀座交付使用約4年。據(jù)在世貿(mào)商城做了多年生意的苗先生介紹，在銀座經(jīng)營3年及以上的租戶占八成左右，這說明商戶經(jīng)營狀 態(tài)良好穩(wěn)定，同時可供出租的單元選擇亦不多，幾乎沒有空置。記者以購買二手房的名義通過電話與業(yè)主接觸，業(yè)主表示只考慮出租，不考慮出售。近年來，隨著火 車站商圈的擴容，商務(wù)市場需求日漸旺盛，購物中心及寫字樓租售均呈較快上漲態(tài)勢。

　　“火車站商圈展貿(mào)式寫字樓供不應(yīng)求，現(xiàn)有寫字樓物業(yè)幾乎沒有空置，租金為60~70元/㎡·月。按每平方米1萬元算，在不考慮租金上漲的情況下，投資回報率保守估計為8.5%，出租率也可得到保障，投資收益和租金收益明顯優(yōu)于市場其他商用物業(yè)�！泵缦壬�介紹道。

　?正是在這樣的背景下，在天榮服裝城的原址上，一個時尚現(xiàn)代、規(guī)模龐大的第五代服裝服飾展貿(mào)綜合體，將拔地而起。

　?“中 部大觀國際商貿(mào)中心是在天榮服裝城的原址基礎(chǔ)上，再向東拓展，占地約4萬平方米，總建筑面積達50萬平方米，占據(jù)鄭州火車站商圈最核心地段�！敝胁看笥^國 際商貿(mào)中心負責(zé)人告訴記者，“這將是火車站商圈首個集沿街商鋪、商場、大牌總部、云端美食、星級酒店、服務(wù)式公寓、電商寫字樓等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，集品牌展 示、會展發(fā)布、貿(mào)易辦公、電子商務(wù)、休閑娛樂、餐飲、酒店、商務(wù)為一體的服裝服飾超級展貿(mào)綜合體。”

  ?顯然，就這一超級綜合體的定位和規(guī)模而言，其將引領(lǐng)火車站商圈升級換代，重塑火車站地區(qū)服裝經(jīng)營商業(yè)模式，打造服裝專業(yè)市場新標(biāo)桿。

　　據(jù)中部大觀國際商貿(mào)中心負責(zé)人介紹，目前5萬㎡體量的大牌總部正在接受咨詢，“大牌總部專為品牌服裝經(jīng)營商家打造，獨立大堂VIP通道，14部客貨梯直達，雙中庭設(shè)計，配置雙扶梯，設(shè)有7000㎡卸貨平臺及貨車停泊區(qū)�！�

　　??“面對火車站市場約15萬㎡的市場缺口，我們雖然不能完全滿足市場對量的需求，但領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計，必將為火車站區(qū)域樹立展貿(mào)式寫字樓新標(biāo)桿，也將為投資者提供穩(wěn)健高效的回報�！�