央廣網北京8月28日消息（記者劉飛）據中國之聲《新聞晚高峰》報道，近日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都這13個城市開展試點。試點城市將如何做？這對住房供需情況和村鎮集體經濟組織有哪些影響？

　　為構建購租并舉的住房體系，緩解住房供需矛盾，今年4月，在《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中提出：“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展集體建設用地上建設租賃住房試點。”

　　7月時，有關文件通知再次提出：“超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。”

　　此次，13個試點城市確定。國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶介紹，通過改革試點，要在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，“開通了農民集體經濟組織利用集體土地建設住房這一新的用途途徑。同時，對農民集體經濟組織和農民個人形成一個長期穩定的收入預期。它核心的目標是增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，緩解住房供需矛盾。特別是能夠促進建立租購并舉的長效機制，對完善房地產健康穩定的長效機制起到積極推動作用。”

　　13個試點城市是在超大、特大城市和發展住房租賃市場試點城市當中，按照地方自愿原則來確定的。據介紹，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。

　　要在什么城市試什么？陳國慶介紹：“這次試點的重點內容是完善集體建設用地建設租賃住房的審批程序；完善集體建設用地建設租賃住房的建設和運營機制、監測和監管機制。同時，探索承租人享受公平社會公共服務的保障機制。”

　　具體來看，什么樣的土地可以用于這類項目的建設呢？陳國慶表示，項目用地以存量土地為主，“這次試點是規劃確定為集體建設用地的存量建設用地可以用于建設租賃房的試點項目用地，耕地、農用地肯定不行。嚴格講是按權屬確定的，必須是集體經濟組織、村民小組以及鄉集體經濟組織所有的土地。目前，主要分布在城市郊區、廣大農村地區以及城鄉結合部和城市內部也有一些零散的集體土地。”

　　試點方案提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。要尊重農民集體意愿，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作，“要拓展農村集體土地的用途，增加農民集體經濟組織和農民的財產性收入。這次，我們利用集體土地建設租賃房一個關鍵點就是只租不售。”

　　試點方案中明確，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉租。而土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

　　對此，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波指出，“《試點方案》里有一點很明確，試點利用集體建設用地建設租賃住房只能租不能售。集體土地上的公共租賃住房和‘小產權房’不是一個概念。‘小產權房’嚴格地說不是一個法律上的概念。本身就是一個指代不明的東西。它規劃建設的一套手續不全或者房子賣給了不符合條件的人。”

　　據了解，集體租賃住房用地是符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批準建設，依法實施不動產登記，只用于租賃的住房。