今年4月10日，東莞出臺(tái)了史上最嚴(yán)的樓市限購(gòu)令，對(duì)東莞市的一手住宅進(jìn)行限購(gòu)，限制不在東莞工作的外市戶籍人口購(gòu)買(mǎi)一手住房，同時(shí)規(guī)定了符合條件的購(gòu)房者的購(gòu)房套數(shù)和持有時(shí)間。如此嚴(yán)格的限購(gòu)，讓隨之而來(lái)的“紅五月”樓市成交低迷，讓這一傳統(tǒng)的樓市旺季大為失色。

　　經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的觀望期后，東莞樓市逐漸活躍起來(lái)。而隨著另一個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九”的臨近，8月一手住宅供應(yīng)量大增，不少開(kāi)發(fā)商錯(cuò)峰入市，搶跑“金九”。

　　上周樓市成交量環(huán)比下降

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周商品房網(wǎng)簽量大幅下降，成交套數(shù)僅1409套，環(huán)比下降31.57%，整體簽約量有所下滑。

　　上周，記者來(lái)到了位于東莞東城以及石碣鎮(zhèn)的一些樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售大廳咨詢?nèi)藬?shù)不多。記者以購(gòu)房者的身份詢問(wèn)，銷(xiāo)售員也表示目前優(yōu)惠不多，但可以先登記，下月會(huì)有優(yōu)惠活動(dòng)。

　　東莞中原的研究員告訴記者，從洋房成交項(xiàng)目來(lái)看，上周銷(xiāo)量稍佳的樓盤(pán)，有售出49套的凱晟景園和售出41套的卓越維港，其他項(xiàng)目網(wǎng)簽量均低于40套，網(wǎng)簽量出現(xiàn)大幅下滑。

　　上周，東城、虎門(mén)和厚街的成交量名列全市前三，共占市場(chǎng)43%的份額，東城已連續(xù)三周排名全市第一，近期集中簽約的凱盛景園承接萬(wàn)科中天城市花園成為區(qū)域銷(xiāo)售主力。上周一手住宅公寓無(wú)成交，不限購(gòu)的商業(yè)公寓簽約336套，限購(gòu)后，商業(yè)公寓成交亮眼。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上周東莞的成交區(qū)域分化較大，新品充足區(qū)域成交突出，說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)仍偏緊。由于近期臨廣片區(qū)及主城區(qū)簽約持續(xù)較熱，臨深片區(qū)成交比重萎縮。

　　上周成交低迷的原因，一方面受高溫天氣影響，客戶看房意愿不強(qiáng)。另一方面，由于前兩周品牌開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科中天城市花園、時(shí)代傾城等熱銷(xiāo)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽帶動(dòng)，成交量明顯上漲，上周缺乏熱銷(xiāo)項(xiàng)目帶動(dòng)，成交量明顯下降。

　　從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)看，價(jià)格是目前項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵，低價(jià)項(xiàng)目獲得市場(chǎng)追捧，以同區(qū)域相對(duì)較低價(jià)格入市項(xiàng)目銷(xiāo)售率均達(dá)到九成以上，尤其是黃江一項(xiàng)目，入市價(jià)格低于同片區(qū)項(xiàng)目均價(jià)超3000元/平方米，成交率近100%。

　　合富研究院（東莞）方面認(rèn)為，眼下正值“金九銀十”前期儲(chǔ)客備戰(zhàn)階段，市場(chǎng)處于短暫休整期，各項(xiàng)目主要處于新品上市前的市場(chǎng)預(yù)熱、客戶蓄集階段。

　　“預(yù)計(jì)今年‘金九’新品入市不少，政策趨嚴(yán)下避免扎堆入市加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，上周多個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)熱，只要達(dá)到銷(xiāo)售條件，錯(cuò)峰入市提前搶跑市場(chǎng)意愿較強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)8月底開(kāi)始新盤(pán)入市及舊盤(pán)推新將持續(xù)活躍�！焙细谎芯吭海�東莞）總監(jiān)李興旺說(shuō)。

　　新房市場(chǎng)延續(xù)7月火熱行情

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周共有碧桂園森林里、海德駿園、卓越維港等七個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)，其中住宅新增供應(yīng)面積為13.95萬(wàn)平方米，合計(jì)1090套，環(huán)比上升76.86%，非住宅新增供應(yīng)面積為0.69萬(wàn)平方米，共計(jì)69套，環(huán)比上升38.36%。

　　8月有不少項(xiàng)目屬于舊盤(pán)新推，其中包括碧桂園信鴻嘉譽(yù)、新城市花園、蓮湖山莊、凱晟景園、御河灣，其中以碧桂園信鴻嘉譽(yù)二期備案體量大，新推面積達(dá)10.16萬(wàn)平方米，其中洋房713套，備案均價(jià)約13994元/平方米；70套為別墅，備案均價(jià)約20423元/平方米。

　　究其原因，一方面，迫于下半年業(yè)績(jī)壓力及樓市持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商出貨意愿強(qiáng)烈；另一方面，客戶對(duì)一手樓房的剛性需求依舊存在，購(gòu)房意愿強(qiáng)烈。

　　合富研究院（東莞）方面認(rèn)為，上周新房市場(chǎng)新盤(pán)入市延續(xù)7月火熱行情。根據(jù)開(kāi)盤(pán)情況分析，8月的新增供應(yīng)特點(diǎn)明顯。受6月和7月大盤(pán)“芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高”影響，近期項(xiàng)目入市普遍具有貼合或低于市場(chǎng)心里預(yù)期特點(diǎn)，且讓利誠(chéng)意度更高。

　　開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟高周轉(zhuǎn)下“薄利多銷(xiāo)”快速回正現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)策略。其中，一線品牌項(xiàng)目大幅推新不遺余力，如碧桂園森林里和碧桂園信鴻嘉譽(yù)都大量推新，中泰峰境也新增供應(yīng)480套。

　　此外，近期東莞開(kāi)發(fā)商多措并舉促成交，包括零利息低首付、聯(lián)動(dòng)點(diǎn)數(shù)升級(jí)、制定有利于置業(yè)者的購(gòu)房政策、墊傭、返租等方式不絕于耳，刺激本地購(gòu)房者需求并力促成交。

　　“總而言之，東莞經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，規(guī)劃發(fā)展預(yù)期明朗，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量刺激本地購(gòu)房者理性回歸，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。”李興旺說(shuō)。

　　新細(xì)則對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售影響有限

　　近日中國(guó)人民銀行發(fā)布《2017年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，應(yīng)繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，在支持居民合理自住購(gòu)房同時(shí)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。而近期北京、廣州、沈陽(yáng)等多地接連推出新一輪樓市調(diào)控措施，旨在樓市即將步入“金九銀十”銷(xiāo)售旺季的背景下打好“預(yù)防針”。

　　東莞中原方面認(rèn)為，如今各地推出的樓市調(diào)控政策不僅明顯脫虛向?qū)�，而且調(diào)控日益觸及樓市自身存在的深層問(wèn)題。

　　上周，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，對(duì)于樓市限價(jià)細(xì)則進(jìn)行了進(jìn)一步調(diào)整。該規(guī)定主要對(duì)新建商品住房首次申報(bào)價(jià)格備案作出相關(guān)調(diào)整，申報(bào)均價(jià)由原來(lái)規(guī)定不高于前三個(gè)月當(dāng)?shù)劓?zhèn)街（園區(qū)）同類(lèi)型新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)的20%（含）調(diào)整為15%（含），同時(shí)已辦理銷(xiāo)售價(jià)格備案的新建商品住房項(xiàng)目調(diào)高備案價(jià)格的，間隔時(shí)限由原規(guī)定的90天延長(zhǎng)至180天。

　　對(duì)于東莞的樓市限購(gòu)新細(xì)則，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售總體影響有限，但體現(xiàn)了政府不遺余力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。兩輪的住宅備案價(jià)政策調(diào)整，體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度依然嚴(yán)厲，壓縮房?jī)r(jià)漲幅，放緩房?jī)r(jià)上漲步伐意圖明確，有效遏制了房?jī)r(jià)隨意上漲的亂象。

　　李興旺分析，雖然東莞樓市政策從嚴(yán)，但如果沒(méi)有政策抑制，房?jī)r(jià)有較快的上漲動(dòng)力，而政策出臺(tái)無(wú)疑給購(gòu)房者以一個(gè)有相對(duì)合理的價(jià)格入市的機(jī)會(huì)，剛需購(gòu)房者可以擇機(jī)入市。

　　“新細(xì)則前開(kāi)發(fā)商定價(jià)已經(jīng)回歸理性了，購(gòu)房者心理亦回歸理性，總體對(duì)于樓盤(pán)銷(xiāo)售影響有限。更多的影響在于提醒即將到來(lái)的土地拍賣(mài)：房企要理性拿地，價(jià)格備案制度已無(wú)商量余地，有利于穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期�！彼�說(shuō)。