南方網訊   隨著廣州中心區房價的高企，電梯樓房價提升相對較快，而樓梯樓價格仍然相對低洼，不少購房者轉而購買中心區的樓梯房，以及樓齡相對較大的房子。據廣州中原研究發展部監測，樓市調控新政實施后，這一現象更為明顯，樓齡在15年及以上的房源成交占比提升明顯，尤其是15-20年樓齡的房源，因按揭貸款不受影響，成交占比提升更為明顯，占比由3月的33%提升至5月的39%。樓梯樓成交整體已占比過半，全面超越了電梯樓。

　　中心區盤源緊張

　　陽光家緣數據顯示，2017年5月廣州市（不含南沙、從化）中介網簽8244宗，環比4月下降11.94%，同比2016年5月下降1.34%；中原成交均價為30432元/平方米，套均總價為259萬元。

　　廣州調控政策頻出，使得3月份成為廣州二手住宅成交分水嶺，自3月沖高后，4月成交減半，5月進一步下滑。廣州中原研究發展部分析認為，紅五月不紅，成交持續下滑的主要原因是政調控相繼出臺后，部分購房者開始出現觀望情緒，推遲購房計劃，購房需求有所減少，尤其是投資客戶以及改善置換客戶。目前仍處于政策消化期，不少客戶的觀望情緒仍在，致使5月成交量進一步下滑；受新政調控影響，不少購房者的購房名額受限，以及因首付款大幅提高遠超預算，因此暫停購房計劃，從而促使成交需求減少；2016年至2017年3月市場成交持續活躍，消化不少盤源，現市場上有效盤源較為緊缺，尤其是中心區盤源，加上“賣一買一”的業主因換房首付款大幅提高而暫停購房計劃，將原計劃出售的房源暫停出售或大幅提高放盤價，因此市場上有效盤源更為緊缺，市場成交受限。

　　剛需首置群體支撐二手樓市場

　　隨著電梯樓房價的高企，而樓梯樓房價相對低洼，2017年5月中原電梯樓成交均價為37216元/平方米，而樓梯樓成交均價為23774元/平方米，因此樓梯樓越受客戶青睞，成交占比逐漸提升，由2017年1月的31%提升至5月的51%，現樓梯樓的成交占比已超過電梯樓。

　　3月新政是廣州二手成交住宅的分水嶺，同樣也是成交客戶的分水嶺，廣州中原研究發展部發現， 35歲以下的客戶，1-3月成交占比呈下降趨勢；3月后，則呈上升趨勢。而35-50歲的客戶則相反，1-3月成交占比成提升趨勢，3月后，則出現下滑趨勢。

　　廣州中原研究發展部分析認為，樓市調控政策的主要目的是抑制投資投機行為，同時也影響到部分改善置換客戶，而對首次置業的剛需客戶的影響作用相對較小。此外，35歲以下的客戶主要為剛需客戶以及部分剛改客戶，受調控影響較小；而35-50歲的客戶主要為改善客戶，受調控政策影響相對較大。因此，3月新政出臺后，35歲以下的客戶成交占比整體呈上升趨勢，而35-50歲的客戶成交占比則呈下滑趨勢。

　　中心區低價散盤最受青睞

　　從各區表現來看，二手成交比較理想的幾乎都是價格低洼的散盤，而出手購房的大多是剛需一族。如：越秀區北京路板塊成交活躍以散盤盤源為主打，這些物業面積較小，總價相對較低，因此受到不少客購房者的青睞。據廣州中原研究發展部監測，5月，北京路板塊的散盤中原成交均價為21000-32000元/平方米，套均總價僅在60-260萬元，成交散盤多為一房、兩房，小部分三房，成交的客戶主要為80后群體。

　　老城區海珠位于廣紙板塊旁的江燕板塊同樣成交活躍，2017年5月，電梯樓成交均價為35000-42000元/平方米，樓梯樓成交均價為18000-26000元/平方米。據廣州中原研究發展部調研了解，隨著廣紙板塊的完善、區位價值的提升，江燕板塊的成交亦相對活躍，加上板塊主要以80后、90后的剛需客為主，占比高達八成，因此受新政影響較其他區域小，客戶遇到合適房源，仍會出手購買。另外，從業主層面來看，受新政影響，現業主反價現象明顯減少，但是部分“賣一買一”置換業主則因購房名額受限或首付大幅提高而暫停換房計劃，因此將原計劃出售的房源收回或高于市場價放出，致使現市場上有效盤源仍較為緊缺。

　　白云區亦是5月二手樓成交的典型。隨著機場路板塊的房價走高，而樓梯樓的價格較電梯樓低，2017年5月機場路板塊樓梯樓成交均價為17267元/平方米，而電梯樓成交均價為25725元/平方米；以及電梯樓房源的消化，目前樓梯樓盤源可選擇相對較多，因此，樓梯樓成交占比逐漸走高，由1月的18%提高至5月的45%，近三個月占比基本維持在45%左右。據廣州中原研究發展部調研中原地產崗貝分行營業經理王殿君介紹，由于電梯樓可選擇盤源較少，加上樓梯樓總價較電梯樓低，因此近期客戶接受樓梯樓意愿明顯提高，如：樓梯樓8樓的房源，去年平均去化周期（由放盤到成交）一般為半年，而今年去化周期基本為3個月左右，成交周期明顯縮短。另外，由于機場路板塊的剛需客戶較多，因此近來兩房成交占比逐漸提升，由1月的54%提升至5月的67%；而三房及以上成交占比明顯下降。