南方日?qǐng)?bào)訊   近日，中山市地稅局發(fā)出通告表示，5月5日起中山市范圍內(nèi)正式切換應(yīng)用中山市存量房評(píng)估價(jià)格管理系統(tǒng)住宅部分（含車庫(kù)車位），并停用中山市基準(zhǔn)房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)。

　　新系統(tǒng)上線一周，在二手房交易市場(chǎng)引起了不少波瀾，有消息指二手房交易稅費(fèi)普遍上漲40%以上。據(jù)中山市地稅局回應(yīng)，新系統(tǒng)對(duì)存量房的價(jià)格評(píng)估將會(huì)更加準(zhǔn)確，接近市場(chǎng)交易價(jià)格。有二手房中介公司估計(jì)，在計(jì)稅規(guī)則、稅率維持不變的情況下，評(píng)估價(jià)的上升將會(huì)導(dǎo)致二手房交易稅費(fèi)的上漲。

　　市地稅局：網(wǎng)上新規(guī)解讀不屬實(shí)

　　自存量房評(píng)估價(jià)格系統(tǒng)升級(jí)的新規(guī)出臺(tái)后，網(wǎng)上流傳著各種各樣的消息。其中一則“中山市地稅局關(guān)于二手房交易報(bào)稅的相關(guān)細(xì)則”引起了不少讀者的關(guān)注，有讀者截圖留言本報(bào)，詢問(wèn)其真實(shí)性。

　　網(wǎng)上有流言稱：第一，中山市地稅局自5月8日起升級(jí)交稅系統(tǒng)，自5月8日起商品房個(gè)稅統(tǒng)一按差額20%征收，（自建房除外）。同時(shí)，車位、車庫(kù)、非住宅等一律要找評(píng)估公司出評(píng)估報(bào)告；第二，中山地稅局對(duì)交稅價(jià)格進(jìn)行了普遍上調(diào)，上調(diào)幅度在40%以上。第三，地稅局要求必須按照真實(shí)的成交價(jià)報(bào)稅。

　　針對(duì)這一信息，筆者向中山市地稅部門相關(guān)科室進(jìn)行求證。對(duì)此中山地稅回應(yīng)稱，網(wǎng)上流言并不真實(shí)，“部分中介和機(jī)構(gòu)，出于其他目的，在網(wǎng)上散布不真實(shí)信息。”

　　根據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，新的存量房評(píng)估系統(tǒng)已經(jīng)于5月5日正式上線，與此同時(shí)，繳稅規(guī)則、二手房交易稅率并無(wú)發(fā)生任何變化。“價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)的升級(jí)，并不意味著加稅，這是一種錯(cuò)誤的解讀。對(duì)比原有的中山市基準(zhǔn)房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，新的系統(tǒng)能夠更加準(zhǔn)確、及時(shí)反映房屋價(jià)值。具體的評(píng)估方法暫時(shí)未能對(duì)外公布�！笔械囟惥窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。

　　參考地稅局網(wǎng)站5月5日上傳的《二手房交易辦稅指南》的內(nèi)容，未滿兩年的住宅，按轉(zhuǎn)讓收入的5%征收增值稅，超過(guò)兩年以上的住宅，免征增值稅。個(gè)人所得稅方面，增值部分按20%征稅，不能提供準(zhǔn)確的房屋原值憑證，則按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收。這兩項(xiàng)稅種，是二手房轉(zhuǎn)讓當(dāng)中的主要繳稅部分。

　　系統(tǒng)升級(jí)或有助整治“陰陽(yáng)合同”

　　二手房?jī)r(jià)格評(píng)估系統(tǒng)的升級(jí)，對(duì)實(shí)際交易產(chǎn)生了怎樣的影響？中山市鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理劉申交告訴筆者，由于新規(guī)實(shí)施不久，暫時(shí)沒(méi)處理到新的交易案例，但預(yù)計(jì)二手房交易稅費(fèi)將會(huì)有所調(diào)整。

　　置業(yè)者黎翔在今年3月簽約購(gòu)買東區(qū)遠(yuǎn)洋城的一套二手房，90平方米，總價(jià)120萬(wàn)元。目前他仍在辦理過(guò)戶手續(xù)，但本周一代理中介告訴他，轉(zhuǎn)手稅費(fèi)將增加7000多元，按交易協(xié)議，費(fèi)用需由他代為繳納�！皳�(jù)中介的說(shuō)法，我房子的評(píng)估價(jià)從7100元/平方米漲至9100元/平方米，繳稅基數(shù)每平方米上漲了2000元。所有稅費(fèi)相加預(yù)計(jì)從24500元漲至31500元，增幅接近30%�！�

　　對(duì)于黎翔遇到的狀況，地稅部門和劉申交都認(rèn)為并不準(zhǔn)確�！笆忻袢绻麑�(duì)二手房交易稅費(fèi)有疑問(wèn)，可以直接向地稅部門咨詢，存量房?jī)r(jià)格評(píng)估體系目前并未公開(kāi)，中介機(jī)構(gòu)不可能查詢到評(píng)估價(jià)格，因此也不可能直接估算�！钡囟惒块T回應(yīng)稱。

　　“新的價(jià)格評(píng)估體系，其實(shí)是地稅部門的內(nèi)部估價(jià)系統(tǒng)的一次升級(jí)，估價(jià)體系是不對(duì)外公開(kāi)的。需要遞交二手房交易協(xié)議，才能知道實(shí)際需要繳納的稅費(fèi)。”劉申交說(shuō)。

　　有資深房地產(chǎn)業(yè)界人士袁均（化名）就認(rèn)為，本次估價(jià)系統(tǒng)的升級(jí)，更多是為了鼓勵(lì)市場(chǎng)按照真實(shí)的成交報(bào)價(jià)報(bào)稅，減少偷稅漏稅的情況發(fā)生。“估價(jià)規(guī)則在一定程度上的保密，能夠有效預(yù)防和治理市場(chǎng)亂象，對(duì)市場(chǎng)和廣大置業(yè)者來(lái)說(shuō)是好事�！�

　　據(jù)筆者了解，自2015年下半年以來(lái)，隨著中山樓市持續(xù)升溫，商品房買賣合同糾紛案件在近兩年持續(xù)高發(fā)。2016年全年，市一法院新受理房屋買賣合同糾紛案件1691起，2017年第一季度約350起，其中大部分屬二手房交易糾紛�！安糠謪^(qū)域價(jià)格上漲速度較快，造成一房多賣、業(yè)主反價(jià)等現(xiàn)象層出不窮�！痹�均說(shuō)，“按照新系統(tǒng)的估價(jià)，房屋估價(jià)更接近市場(chǎng)價(jià)格。即便買賣雙方協(xié)商按照‘陰陽(yáng)合同’交易以逃避納稅，協(xié)議交易價(jià)如果過(guò)低，地稅部門可能也會(huì)按照評(píng)估價(jià)來(lái)打稅，這樣‘陰陽(yáng)合同’便失去了意義�！�