獨立經(jīng)濟學家、知名財經(jīng)評論員馬光遠 （央廣網(wǎng) 于琦/攝）

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)北京10月24日消息，獨立經(jīng)濟學家、知名財經(jīng)評論人馬光遠今天在經(jīng)濟之聲主辦的《大國大時代——中國經(jīng)濟十月談》系列時事報告會之九“房價談：啥時能買得起房子？”上做出精彩演講。

　　文字實錄：

　　房地產(chǎn)很復雜，我研究經(jīng)濟學這么多年，我個人的感覺，是最復雜的經(jīng)濟現(xiàn)象，不一定每一個人都能夠說清楚。到現(xiàn)在為止，能夠說清楚的人真的不多，我們都在探索。席勒很謙虛，他說自己看不清中國的房地產(chǎn)，我想你千萬不要相信他這句話，他一定能看懂，而且他看的很懂。當然席勒從2000年談到中國房地產(chǎn)的時候，就已經(jīng)說出了中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構性的泡沫，特別舉例子，點到名字的、最長的就是中國的房地產(chǎn)。十多年以后，我們來看這個情況，有很多笑話說怎么還沒破滅？當然席勒有他自己的指標。在諾貝爾獎的歷史上，真正研究房地產(chǎn)的人就是席勒。所以以前有很多諾獎得主，談到中國經(jīng)濟、中國房地產(chǎn)，大家千萬不要盲目崇拜，他們對中國懂多少，真不一定。但是席勒畢竟是研究房地產(chǎn)的，而且對房地產(chǎn)本身還有一套自己的指數(shù)。這幾年我也一直在潛心收集各種各樣的信息資料，在試圖理清房地產(chǎn)的基本邏輯，理清中國房價與一些主要國家房地產(chǎn)市場的基本邏輯。在所有的學者關于房地產(chǎn)的論述里面，席勒的論述絕對是最權威的。

　　大家可以看一下席勒的指標，無論是在資本市場，還是在房地產(chǎn)市場，可以講，都是相對比較準確的。他的曲線隱含著一些規(guī)律，只要這個曲線出現(xiàn)一定的偏離，一般都會出現(xiàn)問題。席勒在解釋美國房地產(chǎn)的邏輯的時候，他的基本觀點是圍繞著一個學術觀點——動物精神，也就是說他從來不認為市場是理性的，有很多偏離理性的地方。偏離理性的原因是什么？動物精神。席勒研究的從1948年到2007年，美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，美國房價的發(fā)展，他發(fā)現(xiàn)了這種情況，就是從上世紀90年代末到2007年，這一輪美國房價暴漲的一段時間，他發(fā)現(xiàn)基本面沒有發(fā)生任何變化，人口沒有發(fā)生任何變化，土地供應也沒有發(fā)生任何變化，貨幣不像我們增發(fā)這么多。美國這么多年以來，負利率、增發(fā)貨幣、利率非常低，但是總體來講的話，不足以導致房價出現(xiàn)如此劇烈的變化。

　　他認為，這個變化的背后主要原因“動物精神”，就是大家在資本市場上、投資市場上，一傳十，十傳百的關于繁榮的故事、關于房價永遠上漲的神話，是導致房價上漲的主要原因，這個邏輯完全可以解釋中國目前的房地產(chǎn)。所以我們在分析很多邏輯的時候，我們現(xiàn)在會忽略一點：人的心理層面的變化。包括今年，房價的暴漲，坦率而言我沒有想到，因為這兩年以來，我的一直觀點是房地產(chǎn)基本進入了穩(wěn)定發(fā)展期，因為從供應來講，從政策本身來講，已經(jīng)進入了一個平穩(wěn)期。未來隨著長效機制、隨著制度建設的逐步完善，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預期會越來越明顯。但是今年的房地產(chǎn)為什么暴漲？是因為基本面發(fā)生變化嗎？土地供應沒有減少，前幾年沒有完成，今年超額完成，比前幾年完成的都好。為什么還在搶房子？我想席勒的動物精神可以解釋這個。也就是說你在任何一個房地產(chǎn)市場，這個是不分國際的，我們現(xiàn)在講，說中國人對房子苦不堪言，有很多國家都是，不幸福的不僅僅我們。

　　在中國，把房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)市場、房價的預期簡單化。在經(jīng)濟學領域，要取得共識是很難的，我們一般知道，有一個“墨菲原則”，就是經(jīng)濟學家在大家比較認可的問題上，一般很難達到一致的意見，十個經(jīng)濟學家有十一個觀點，這是很正常的，但是在房地產(chǎn)問題上，在中國是很統(tǒng)一的，基本分為兩派，一個是看多，一個是看空。 

　　今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一個最大的信號是什么？空頭死光了，基本上找不到，這是很嚇人的。我們每年9、10月接受采訪最多的問題是什么？今年兩會有金九銀十嗎？今年沒有任何一個記者問我這個問題，因為不用問。我參加了兩次論壇，一個著名的空頭開始看空房地產(chǎn)，讓我想起了1989年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以前，所有的人都看好房地產(chǎn)的情況�！稌r代》周刊1990年一月份封面人物，日本三一證券總裁，他從空頭變成了多頭，看好日本房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，為什么看好？跟我們現(xiàn)在的邏輯基本完全一致。到最后這個邏輯90年破滅，三一證券總裁跳樓自殺。但今天當我看到所有的空頭死光之后，我感覺到的是危險。我們一定要注意這背后究竟發(fā)生了什么。

　　中國房地產(chǎn)市場化到今天為止，一邊倒的這種判斷，我個人認為還是第一次，以前分歧還是很大的，大家會去預測，現(xiàn)在沒有人好意思來承認自己是空頭，那么說明什么？我覺得可以值得大家去思考。一些相關的數(shù)據(jù)也很嚇人，席勒判斷美國房地產(chǎn)市場會崩潰，出現(xiàn)了非理性的繁榮，一個根本的指標——房價收入比，我們現(xiàn)在很多人可能不承認房價收入比，但是房價收入比在美國，考察房地產(chǎn)市場，還是一個很重要的指標。

　　他還有一些指標，比如說房地產(chǎn)的投資占GDP的比重。美國以前是三點幾，后來漲到5.6。席勒覺得出問題了，席勒太夸張了，說房地產(chǎn)投資占GDP投資達到5.6，這是一個難以想象的數(shù)字。我們現(xiàn)在是多少，我們2011年，達到兩位數(shù)以后，今年前三季度我看了一下數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資6.11萬億，占GDP投資的比重15.8%，遠遠的高出美國房地產(chǎn)這一輪次貸危機發(fā)生以前的三倍。達到10以上的，我現(xiàn)在知道除了中國，我不知道有第二個，就是房地產(chǎn)投資占GDP的比重，何況15.8%。

　　第二個是固定資產(chǎn)投資，占GDP的比重是80%。所以今年，前三季度中國7.7%的增長，立了頭功的肯定是房地產(chǎn)，如果沒有房地產(chǎn)很好的表現(xiàn)，沒有投資很好的表現(xiàn)，我們的數(shù)據(jù)是很難看的。所以我們看到還有一個數(shù)據(jù)，就是錢像房地產(chǎn)走的步伐在加快，積聚程度在加快。比如1-9月份，全社會融資總額13.96萬億，那么房地產(chǎn)的到位資金是多少？8.78萬億。大家可以一下，這個比重，就是說房地產(chǎn)通過各種各樣的途徑，拿到了8.78萬億元的錢。而整個社會前三季度，整個籌資的錢多少？13.96萬億，我算了一下這個比重，63%，意味著什么？不要去硬推，因為里面有推敲的地方，有些有重復的地方。我簡單在講一個趨勢，就是這個趨勢在加劇，相當于全社會63%的錢用在了房地產(chǎn)，這個比重也是前所未有的。所以我們今年也從來沒有聽到房地產(chǎn)缺錢的。我們有錢荒，但是房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)缺錢的情況，所以目前的態(tài)勢，一邊倒的繁榮，一邊倒的看好，在這個一邊倒看好背后，我們應該怎么看？我想從這么幾點，簡單的把我的邏輯勾勒出來。

　　第一，中國房地產(chǎn)市場化的十年，高房價是市場化的結(jié)果，還是市場化不徹底的結(jié)果。我覺得首先應該思考這個問題。現(xiàn)在有很多人談到中國產(chǎn)業(yè)化的時候，舉的例子就三個，教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)。認為是市場化、產(chǎn)業(yè)化導致出現(xiàn)了目前的畸形發(fā)展，我對這個觀點我是完全反對的。中國真的有教育產(chǎn)業(yè)化嗎？從來沒有，北京大學的股東從來只有一個——國家，真正的產(chǎn)業(yè)化應該是股權多元化，或者打開門檻讓民間資本辦大學教育，把北京大學收購了，把清華大學收購了，這叫產(chǎn)業(yè)化。金錢化，高收費不等于產(chǎn)業(yè)化。所以，教育到今天為止，不是產(chǎn)業(yè)化的后果，沒有產(chǎn)業(yè)化，而是把一個公共教育辦成了私人教育，我指的私人是開始收錢了。以前不收錢，以前我們每個月還有補貼。到我上大學那一年，突然要交兩百塊錢學費，我都覺得很不愿意，我當年很幸福，但是絕對不是產(chǎn)業(yè)化。包括醫(yī)療也不是產(chǎn)業(yè)化，醫(yī)療如果真的產(chǎn)業(yè)化了，民營醫(yī)院遍地而起。

　　房地產(chǎn)，真的實現(xiàn)市場化了嗎？北京東三環(huán)那塊地，任何時候放出來都是地王，上海徐家匯的那塊地，底價就172億，上海以前的地王是92億，任何時候放出來都是地王。為什么這個時候放出來？這個時候放出來又是為了什么？所以當土地市場完全壟斷的情況下，說房地產(chǎn)實現(xiàn)市場化，這是一個大笑話。房價為什么這么高？有很多原因，有很多邏輯，大家說的比較多的土地市場的壟斷。這么多年，我發(fā)現(xiàn)我們不斷在調(diào)控，但是在調(diào)控的同時，大家關注土地市場的話，一方面要關注總量的變化，土地供應的變化。過去四年，一線城市的土地供應都沒完成任務，所以今年講要超過以前的平均數(shù)，平均數(shù)也沒完成，土地供應為什么減少，地方政府要看天吃飯，天氣好的時候，價格好的時候，多放點兒好地，價格差的時候不放，所以總量上去看的話，沒有完成�？偭繘]有完成的，房子供應減少能不漲嗎？

　　第二，從結(jié)構上去看，我們現(xiàn)在的結(jié)構，工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地，基本上這三大塊。三大塊的結(jié)構，住宅用地全部用地的比重達到多少？現(xiàn)在說法有很多，但是我看差不多，30%左右。上海去年新增加的用地里面，住宅用地占的比重據(jù)說10%都不到，我沒核實過這個數(shù)據(jù)，但是聽到以后我就非常害怕，中國960萬平方公里，5000年歷史上，從來從來沒有出現(xiàn)過蓋房子沒地，死了人沒地埋的情況。我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化沒有完成，但是中國城市建成區(qū)的面積，占國土的比重是超過美國一倍的，美國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化完成了，美國城市占全國國土的面積是2.6%，用了國土2.6%，百分之八就是的人口在城市。我們現(xiàn)在五點幾，大片的土地越來越缺，越來越少，這個稀缺究竟是一個概念，還是什么？我們都要去思考。

　　再比如，近十年來，我們從金融層面去講，大家關注到的貨幣的超發(fā)問題。這個我想沒有什么可以去否認的，數(shù)字在那個地方放著，但是還有一個導致房價上漲的，就是多年以來的負利率，近十年，2003年到現(xiàn)在，基本都是負利率，我看了一下全球房價的邏輯里面，有一個共識，就是當貨幣的利率是負利率的情況下，房價沒有下降，我沒發(fā)現(xiàn)，那么近十年來我們都是負利率。

　　我們正利率的情況很少，金融的。當然還有供求關系，供求關系前面朱會長講，說不清楚，真的說不清楚，為什么？因為到現(xiàn)在為止，中國目前究竟有多少存量房？我們不知道。前兩年的時候，北京市公安局做了一件事，統(tǒng)計了一下北京的住戶，挨家挨戶的去，十八大馬上開了，把數(shù)據(jù)搞清楚，一個房子一個房子查，超過一千萬戶，這一千萬戶什么意思？然后說，有380多（萬），找不見人了，我想這是一個很有價值的數(shù)字，價值體現(xiàn)在什么地方？就是能夠說實話，告訴你，我查了這么多戶，現(xiàn)在有這么多戶我找不見人，如果說真的是一千多萬靠的話，夠了，就是現(xiàn)在的存量住宅足夠北京目前的人口居住，那么未來新進入的人口，我們新建絕對可以滿足，有很多地可以盤活出來，關鍵是愿不愿意供應。

　　根據(jù)今年政府的報告，統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人均居住面積32.9平，城鎮(zhèn)的人口是7.1億，大家簡單的小學算術算一下，這個官方的數(shù)據(jù)多少？234億平，差不多，那么230多億平。我個人認為這是官方的一個小口徑的統(tǒng)計，有兩塊肯定沒有統(tǒng)計，66億平的小產(chǎn)權房加各種福利分房。到2014年6月份，我們要統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度，就是房由這一個機構統(tǒng)一，我們《物權法》倒是規(guī)定了，但是很難。因為北京住建委的系統(tǒng)，是2000年以后才建出來，交易的時候才能知道，所以在我系統(tǒng)內(nèi)的存量也是不完全的。那么如果說這三大塊，最保守估計肯定超過300億平，那么如果是300億平的話，人均居住面積差不多在40平，這是個什么概念？上世紀90年代，德國人均居住面積38平、法國37平、日本35平。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯看，一個國家人均居住面積超過35平，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定發(fā)展期；超過40平，房地產(chǎn)進入橫盤期。當然這是總量我們不能回避結(jié)構性的短缺，因為房子跟一般商品不一樣，它是不能移動的，我老家的房子再多，也搬不到北京來，所以分析房地產(chǎn)的供求規(guī)律，一方面要看總量，第二個要看結(jié)構，每一個區(qū)域，是一個什么樣的供需結(jié)構很重要。

　　我個人認為，從這些數(shù)據(jù)本身可看出，中國房子短缺，我認為是一個謊言。房子不多，如果每一個人都要40套房子肯定短缺。如果你要兩套房子，也還可以。所以盡管我們相關部門沒有搞房地產(chǎn)普查，這個普查有多難？一點都不難，一個一個數(shù)就完了，那么多老大媽沒事干，數(shù)房子去，一個單元一個單元，很容易的。為什么不告訴我們這個數(shù)字？所以這么多年以來，我們一直在想，供求關系究竟怎么樣？如果告訴大家信息，也就是說把這個信息基本面告訴大家的話，老百姓自己去判斷，夠不夠，不夠去買，夠了不買，很簡單。所以目前的這種恐慌，就是席勒講的動物精神，可能一個最大的中國特色就是信息的壟斷，房地產(chǎn)市場的信息壟斷是很嚴重的，包括你到某一個樓盤去，你買房子，放出的虛假信息，都非常嚇人。

　　怎么樣治理這種信息亂象？政府需要去做。當然還有很多人口方面的因素，在目前的中國，政治、經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化、貨幣、人口因素、供求規(guī)律、財富效益等一系列的邏輯，在房價數(shù)字上面，都有所反映。輕易的去預測房價怎么樣，需要做好挨罵的準備。你說高了，有人罵你，你說低了，也有人罵，為什么？我講很復雜，我一直講最復雜的現(xiàn)象，這是一個。我的核心觀點跟朱會長可能不太一樣，我的基本觀點是我呼吁，呼吁盡早結(jié)束房地產(chǎn)調(diào)控的思維，不是結(jié)束調(diào)控，盡快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思維，調(diào)控毫無疑問，已經(jīng)失敗，調(diào)控思維已經(jīng)不能適應中國目前房地產(chǎn)市場的基本狀況，十多年了，一個產(chǎn)業(yè)，吃了十年的藥，還能長這么大，生命力該有多頑強？但房地產(chǎn)的發(fā)展，市場化的方向，肯定是正確的。

　　有人講政府提供多少套保障房，如果按目前的房價，沒有房子的人要買房，大城市30%以下，意味著政府要保障的人口比例在70%。這樣大比例的保障我沒有見過。如果政府要保障大多數(shù)人，房地產(chǎn)就不是市場經(jīng)濟。政府保障面不能過寬，這是個簡單常識。再一個，從調(diào)控本身來看，效果大家都看到了。每一次的供需緊張和每一次的加強調(diào)控具有絕對的正相關。

　　第三，從來沒有改變預期，而且是在助長預期。我們每一次的調(diào)控，最后導致的結(jié)果，大家一看要限購，房子肯定少，基本都是這種反向思維。相關的利益主體利用這些反向指標又推波助瀾，導致調(diào)控失效。所以，大家的這種動物精神怎么產(chǎn)生，政策紊亂，沒有長期預期導致的。所以如果我們再進入下一次的調(diào)控，這個是可以預測的，效果肯定跟以前一樣，不會有二致，因為基本面沒有變化，因為我們搞全國性的一刀切。

　　有些地方房子多了，你還限購，溫州也是限購的。我到溫州去，司機會來接我，我問司機有多少房子，他說有四套房子。一個司機都有四套房子，房子供應完全夠了，限購干什么？一個地方生病，全國吃藥，這肯定是有問題的。我們需要做的是，怎么樣去建設長效機制，而不是調(diào)控，一線熱點城市需要調(diào)控，包括北京。在目前情況下，北京要是放開限購的話，80萬可能真的不是謠言。全國所有的人都想到北京來，盡管癌癥死亡率不斷在上升，但是阻擋不了中國人對房地產(chǎn)的熱情。這種畸形需求如果沒有限購是很可怕的。但是限購作用有限，他是麻藥，先降溫，然后要做手術，麻住它不管了是要死掉的。

　　我就說點正能量。思路何在？思路我跟朱會長意見是統(tǒng)一的，就是我們多年來一直在談的長效機制。中國房地產(chǎn)調(diào)控如果說真的有重大失誤，我覺得最重大的失誤就是一而再、再而三的貽誤長效機制的出臺時機。你要說準備，你真的在準備嗎？準備了多長時間？每一次調(diào)控后面綴一句話，：抓住有利時機，出臺長效機制。那么長效機制是什么？我想這個大家可以有分歧，但是有幾個要點我想是共同的，比如說稅收調(diào)控，當然我不同意目前的房產(chǎn)稅，它能對房價有什么影響。上海、重慶已經(jīng)證明，在住房的產(chǎn)權、住房的基本權利要素還沒有搞清楚的時候，急推房產(chǎn)稅只會引發(fā)反彈。土地制度的改革必須加快，加快的方向在什么地方？一個是集體土地的入市問題。關于打破壟斷，我想一定要有一個很強很強的機制，就是法律保障機制。我的理想中的土地交易，應該是多方參與，就是供應方很多，北京市不僅僅是北京市政府一家，還有，那么別的怎么來大家都可以轉(zhuǎn)讓。

　　我們能不能把土地使用權弄的長一點？比如你這個房子三十多年，倒塌了，倒塌了以后土地使用權還可以交易。我覺得在土地使用權的年限問題上較真是很愚蠢的。現(xiàn)在這些人能保證看到七十年以后？不如做個順水人情，免費續(xù)期，做成永續(xù)產(chǎn)權，是可以交易的，打破這個壟斷是可以期待的�；蛘呙磕陱娀�，供地計劃怎么樣去落實？不要讓政府看天吃飯，一看地價下來了我不賣了，地價好的時候我再推地王，再一個制度建設，里面包括法制建設，包括保障房的。

　　住房保障目前是一個三無的東西，第一個沒有法律保障，第二個沒有資金保障，第三個沒有機構保障。再有，要做好信息工作，把市場秩序的維護是必須的。在中國，我從來都支持打擊同行，對開發(fā)商的監(jiān)管不到位，應該加強。有的是路，而且是正路。到今天為止，我們更應該一方面讓市場秩序更加完善，讓市場化程度徹底，只有市場才能真正保障住房問題。但是歸政府的保障責任，政府要完成，政府在整個房地產(chǎn)市場里面一定要分清自己的邊界，這邊界是什么？我覺得就目前來講，政府急需做的一定是長效機制盡快建立，這個盡快的時間是多少？我不希望是一萬年，五年吧，五年可以出這么一個機制來，來保障房地產(chǎn)的發(fā)展，如果有了真正的制度建設，房地產(chǎn)的黃金期還沒有結(jié)束，因為中國的城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束，中國人的住房還是很落后的，中國人的住房條件還是很差的。

　　我看了一個數(shù)據(jù)，美國也有三分之一的人住房很差，美國每年會做一個及時的統(tǒng)計，就是說有多少人無家可歸，我們沒有。這么一個短缺的市場，如果說未來讓我說哪一個產(chǎn)業(yè)會大發(fā)展，毫無疑問房地產(chǎn)是一個選項，因為它是短缺的，短缺的東西肯定是有市場的，但是一定要健康發(fā)展，健康發(fā)展前提是政府一定要有制度保障，而不是一而再再而三的去調(diào)控，謝謝。