央廣網北京3月18日消息（記者劉飛）據中國之聲《新聞縱橫》報道，為促進北京市房地產市場平穩健康發展，2017年3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心等五部門聯合印發了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。這份包含“認房又認貸”“上調首付比例”等規定的通知，在當時被稱之為北京“史上最嚴調控政策”。

　　到如今，北京“317調控”已滿兩年。根據鏈家貝殼研究院數據顯示，今年2月，北京二手房均價比2017年3月的高點下跌11.3%，市場均價回調，市場活躍度也低于調控前。兩年過去了，北京房地產市場交易需求產生了怎樣的變化？未來房價的走勢又如何呢？

　　2017年3月17日，北京市住建委等五部門聯合發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，陸續出臺了“認房認貸”等調控措施，當時一度被稱為是“史上最嚴格的調控政策”。從2017年4月份開始，北京住宅網簽量下滑，7月跌至谷底，此后逐月緩慢回升到1萬套左右。

　　對于一系列調控措施的影響，北京市房地產法學會副會長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，人們買房的預期發生了改變，市場上投機性需求踟躕不前，以自住的剛需和改善性需求為主，租賃住房也成為了一種重要的住房供給方式，房地產市場得到平穩健康發展。“317調控”兩周年，新建商品房價格穩定，存量商品價格下降。

　　鏈家貝殼研究院發布了《“317”兩周年北京二手房市場數據報告》。這份報告的數據顯示，在北京二手房價格方面，2017年“317調控”后，北京二手房價格連續9個月下跌，累計跌幅達到13.5%；2018年全年均價同比下跌3.3%；進入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價止跌。鏈家數據顯示，2019年2月北京二手房均價為59898元/平，較2017年3月的高點仍下跌11.3%。

　　而在成交量方面，這份報告指出，“317調控”后，北京二手房市場成交先經歷了調控初期的急劇下滑，到2017年年末市場開始小幅修復；進入2019年，季節性因素疊加政策松動預期，市場又出現一波輕微回升。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，從當前市場形勢看，北京房地產市場調控已經取得明顯效果，二手房成交量調整至歷史的中等水平，價格累計跌幅也超過10%。新房供應增多可以緩解市場緊張情緒。2018年和2017年相比最大的不同在于北京新房的供應量明顯增多，這對二手房市場形成了一定的分流，也緩解了房價快速上漲的壓力。可見，保持一定量的新房供應是穩定市場的基礎。均衡的新房及二手房市場的供應結構非常重要。

　　許小樂認為，從“317調控”后，北京二手房市場成交明顯下降，后期市場的修復主要來源于首次置業者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。他指出，2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經紀人僅為1.2%。在政策嚴厲、市場低溫的情況下，二手房市場交易主要由自住需求支撐。

　　他說，房貸是短期市場決定因素，2017年“317調控”后出臺了“認房認貸”的政策，大幅提高了“賣一買一”換房者的購房成本，并且房貸利率持續上浮也增加了購房者的成本，致使成交量下降。剛需是市場的底火，從歷次市場調控的表現看，市場的起伏主要是看剛需能否或者是以什么樣的速度進入市場。引導剛需平穩釋放對于保持市場的穩定非常重要。換房是市場的交易主力，目前北京二手房市場上百分之六七十是換房需求，換房的杠桿風險比較低，那么，未來可以考慮適當降低房貸成本以適度滿足換房改善的需求。

　　國家統計局最新數據顯示，今年2月份，北京二手住宅銷售價格環比上漲0.2%。與此同時，從一線城市總體情況來看，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅銷售價格比上月環比上漲0.3%；二手住宅銷售價格環比上漲0.1%。中原地產首席分析師張大偉表示，北京等部分城市有了一些輕微復蘇的可能性，但市場總體平穩。“應該說它們的主要特征都表現在二手房市場的價格。另外，這些城市大部分都是前期下調比較明顯的，特別是北京、深圳、廈門、南京最近都有價格出現波動的苗頭。”張大偉說。

　　有數據指出，隨著需求在春節后的集中釋放，北京二手房成交量已于3月第一周有所回落，預計后期市場成交大概率出現正常下降。